교육열의 끝판왕 대치동, 그 교육열만큼이나 아파트도 좋은 아파트들이 가득하다. 사교육의 메카 대치동에는 어떤 아파트들이 시세를 리딩하고 있을지 알아보자.
1. 대치동 아파트 수급
대치동 아파트는 공급이 씨가 마른 상태다. 올해 489세대 입주 물량을 제외하고는 향후 3년간 이렇다 할 공급 계획이 없다. 즉 대치동 아파트는 매매/전세가가 견조할 것으로 보이며, 신축 아파트는 희소성이 더욱 부각될 수밖에 없다.
2. 대치동 대장 아파트
- 시세별 : 래미안대치팰리스 (평당가 : 1억 172만원)
래미안대치팰리스는 2015년 9월 입주한 1,608세대의 준신축 아파트로, 신축이 귀한 대치동에서 사실상의 최신축급 아파트 지위를 누리는 중이다. 세대당 주차대수는 1.94대로, 지하주차장이 4층이나 확보되어 있어 여유로운 주차공간을 자랑한다고 한다. 3호선/수인분당선 도곡역과 3호선 대치역을 끼고 있는 더블 역세권 아파트다.
서울 상위 2%라는 대치초등학교, 서울 상위 1% 휘문중학교가 근처에 있다. 대치동 학원가와 단지가 바로 붙어 있다.
- 규모별 : 은마아파트 (4,424세대)
전국민에게 유명한 은마아파트. 1979년 8월에 입주한 44년차 아파트로, 재건축을 앞두고 있다. 용적률은 204%, 건폐율은 20%로 구축 아파트 치고는 사업성이 좋지 않아 보이나, 강남에 위치해 있기에 사업성은 충분할 것이다.
1967년 강남 개발이 시작되고 건설된 Big 4 대형 주거단지 (압구정 현대, 잠실 주공, 한보 은마, 개포 주공) 아파트 중 하나다. 원래 은마아파트 지역은 비만 오면 물이 고이는 저습지였다.
이를 한보주택이 헐값에 사들이고 주거용지로 변경하였고, 당시에는 대규모 단지인 4,424세에 달하는 은마아파트를 건설하게 되었다.
- 입주시기별 : 대치푸르지오써밋 (2023년 6월)
대치푸르지오써밋은 올해 6월 입주한 최신축 아파트로, 총 세대수 489세대의 아파트다. 대치동 구마을을 재개발하여 탄생한 신축이다. 하지만 신축 치고 1.66대에 불과한 세대당주차대수는 매우 아쉽다.
그리고 단지 반경 1km 이내에 무려 6개의 역! (삼성역, 선릉역, 한티역, 도곡역, 대치역,학여울역) 이 있으나, 확실히 단지와 가까운 역이 없고 모두 10분 이상씩 걸어가야 한다는 단점이 있다. 그나마 삼성역이 도보 8분이 걸리는 제일 가까운 역이다.
3. 대치동 호재 (feat. 재건축)
대치동은 현재 재건축 붐이다. 두말하면 입아픈 은마아파트 외에도, 우선미 (우성 / 선경 / 미도), 우쌍쌍 (우성/쌍용1차,쌍용2차), 구마을 재개발 까지 투자할 만한 재건축 물건들이 많다.
- 은마아파트
은마아파트는 강남 최대 규모의 단지이지만, 용적률/건폐율이 높아 수익성이 낮은 편이다. 안 그래도 수익성이 타 강남 단지 대비해서 탁월한 편이 아닌데, 그 동안 정부/상가/조합원 간에 크고 작은 갈등이 많았어서 재건축 진행 자체가 잘 되지 않았다. 최근 강남구청으로부터 20년만에 조합설립인가를 받았다. (23.09.27)
1979년 준공
→ 1996년 재건축추진위 발족
→ 2003년 재건축추진위 설립 승인
→ 2002년부터 안전진단 3번 탈락하다가 2010년 4수 끝에 조건부 재건축 등급 (D등급) 판정
→ 이후 정부/서울시 강력 규제로 재건축 진전 없음
→ 2023년 조합설립인가 받음
참 다사다난한 행군이었다. 2023년 10월 서울시의 은마아파트 정비계획안에 따르면 28개 동 4424가구에서 33개 동 (최고 35층), 5578가구로 탈바꿈하게 될 예정이다. 상한 용적률은 250% 이하, 건폐율 50% 이하가 적용된다.
은마아파트 측은 일반분양가 추정액을 평당 7,700만원으로 추산했다. 전용 84 분양가는 약 26억원, 59 분양가는 약 19억원 책정이 예상되며, 소유주가 부담해야 하는 분담금은 84 기준 4억여원으로 추산된다.
주변의 신축 아파트 시세를 보면, 래미안대치팰리스가 평당가 1억 정도의 시세를 형성하고 있다. 84 기준으로 26억원에 분양을 받는다고 하면 최소 8억원의 차익을 얻을 수 있다.
물론 아직 조합설립 단계이므로 10년 정도 후에 입주한다고 감안하면, 연간 물가상승률 2% 감안시 신축 아파트 시세는 평당가 1억 x 120%로 1억 2천이 될 것이고, 신축 아파트 평당가는 84 기준으로 최소 40억원에 달할 것이다.
분양가 26억 가정시 최소 14억원의 마진이 확보되는 재건축 대어인 셈이다.
- 우쌍쌍 (대치우성1차, 대치쌍용1차, 대치쌍용2차)
은마아파트가 규모가 큰 대장 단지이긴 하지만 사업속도가 느리다는 단점이 있다. 하지만 은마아파트 바로 옆에 위치한 우쌍쌍은 사업속도가 빠른 편이다. 세 단지 모두 용적률은 170% 정도 되며, 세대수도 500~1,000세대 사이라 주민간 동의를 얻기 수월한 편이다.
대치우성1차는 사업시행인가를 `22.9월에 통과했고, 대치쌍용 1차, 2차도 대치우성1차보다 훨씬 일찍 사업시행인가까지 완료한 상태이다. 세 아파트 조합 모두 2040 서울플랜을 반영하여 49층 높이로 수정 계획 검토 중이다.
세 단지는 통합 재건축 논의를 진행해 왔으나 대치우성1차 조합에서 조합장 관련 잡음이 생기며 우쌍쌍 통합은 거의 물건너간 상태다. 대치우성1차에서는 상가 문제도 변수다. 아파트 단지 내 일부 상가 소유주가 재건축에 반대하며 상가를 제외한 채로 사업을 추진 중이다.
쌍용1차는 우쌍쌍 중 단지 규모가 가장 크고 지하철역과도 가장 가까워 상대적으로 입지가 우위에 있다. 이에 따라 통합 재건축에 소극적인 편이고 단독 재건축을 선호한다.
쌍용2차는 내부적으로 단지를 섞지 않고 통합 재건축을 선호하나, 역에서 가장 먼 대치우성1차에서는 아파트 동 위치가 재건축 이후에도 변두리로 밀리게 돼 제자리 재건축에 대해 부정적 시각이다.
- 우선미 (개포우성1·2차, 선경아파트, 미도아파트)
2000년대 강남 큰 손들 사이에서는 '우성에서는 빽 (권력) 자랑 말고, 선경에서는 학벌 자랑 말고, 미도에서는 돈 자랑 말라'라는 우스갯소리가 있었다고 한다. 그만큼 학계/법계 등 지도층 인사를 포함 강남 원조 부자들이 많이 살던 아파트라는 것이다. 도곡동 타워팰리스가 지어지기 전 강남에서 처음으로 10억원을 넘긴 아파트가 나온 곳이기도 하다.
대치미도는 1983년 준공된 아파트로, 2017년 정비구역 신청을 했지만 반려된 이력이 있다. 그러다 `22.11월 1,000세대 이상 대단지 가운데 처음으로 신통기획 재건축을 신청해 사업이 확정되었다.
서울시는 대치미도에 35층 이상 층수 상향 등을 제안했다. 이에 따라 신통기획을 통해 재건축을 마치면 현재 2436세대 → 최고 50층 높이의 3800세대 대단지로 탈바꿈하게 된다.
하지만 신통기획에서 서울시는 공공 임대주택 등 기부채납을 요구하기 때문에 임대주택 물량을 630세대로 제시했고, 미도아파트 주민들 사이에서는 임대 물량이 너무 많다는 의견이 나오고 있다.
사실 신통기획이 아닌 일반 재건축 사업을 추진한다고 해도 대치미도 재건축 사업성은 굉장히 높다. 14층 중층 아파트에 적지 않은 용적률 (179%)이나 가구당 평균 대지지분은 약 24.2평이다. 대치미도가 중대형 평형 (34~66평)으로만 이뤄진 단지기 때문이다. 즉 기존 평형과 동일한 크기의 새 아파트 분양시 추가 분담금 없이 재건축이 가능한 조건이다.
선경아파트는 1983년 준공된 1034가구 규모 아파트로, 179% 용적률에 중대형 평형 (30~56평)으로만 이뤄진 단지로 사업성은 대치미도와 비슷하다. 하지만 재건축 사업이 지지부진하다. 이유는 재건축 추진준비위원회가 둘로 나뉘어 각기 다른 방식의 재건축을 추진 중이기 때문.
선경아파트 재건축 추진위는 클린신속통합선경재건축준비위원회(이하 클선재)와 대치선경재건축추진준비위원회(이하 대선재)가 있다. 클선재는 일반분양을 최대한 확보한 통상적인 재건축을, 대선재는 일대일 재건축을 추진하고 있다.
클선재가 추진하는 일반분양분을 확보하는 재건축은 분양수익을 통해 사업비 충당이 가능하다는 것이 장점이다. 다시말해 조합원의 추가 분담금이 줄어드는 구조다. 하지만 가구별 면적이 전체적으로 줄어들 수밖에 없다. 다시 말해 일반분양분 확보 + 소형 아파트 의무 비율을 맞추는 과정에서 기존 소유주 들 중에 일부는 평형을 기존보다 줄여 배정받아야 한다.
대선재가 추진하는 일대일 재건축은 가구 수를 그대로 유지하거나 최소한으로 늘리는 방식이다. 일반 재건축과 비교해 분담금 차이가 크지 않고, 향후 자산가치가 더 상승할 수 있다는 게 장점이다. 하지만 대선재 제안에 따르면 조합원 배정 평형이 15~18% 가량 늘어난다고 하는데, 일반 재건축과 비교해 큰 차이가 없다는 지적도 있다.
개포 우성은 재건축준비위원회가 있기는 하지만 아직 큰 움직임이 없다. 개포 우성은 이웃 단지인 선경, 대치미도와 비슷하나 지하철 3호선 + 수인분당선 더블역세권인 도곡역을 끼고 있다는 점이 큰 장점. 향후 재건축 시 우선미 중 대장 단지가 될 것이 분명해 보인다.
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