[책 소개] 대출의 마법

많이 들어봤을 것이다. 부자가 되려면 레버리지, 즉 대출을 활용하는 방법을 알아야 한다고.

레버리지의 꽃이자 끝판왕은 부동산 대출이다. 이 책은 부동산 대출 관련 팁과 정리가 아주 잘 되어 있다.

 

 

대출의 마법 : 네이버 도서

 

책을 읽으면서 대출에 대한 오해도 풀고 대출에 대해 제대로 알아 갈 수 있는, 다시 말해 '대출'과의 연애 시간을 가진 것 같다. 대출에도 공부와 전략이 필수라는 사실을 일깨워 주는 책이었다.

저자가 알려준 대출의 꿀팁 중에 인상 깊은 내용은 아래와 같다.

 

 

저자가 알려준 대출의 꿀팁 중에 인상 깊은 내용은 아래와 같다.

 

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1층을 매수할 때 유리한 은행이 따로 있다?

통상적으로 주택을 매매하고 대출 한도를 결정할 때 1층은 조금 불리할 수 있습니다. 대부분의 은행에서 1층은 KB 시세의 하한가를 기준으로 대출 한도를 책정하기 때문입니다. (2층부터는 KB시세의 일반가를 적용합니다) 그런데 기업은행에서는 1층에도 KB시세의 일반가를 적용해 줍니다. 따라서 1층을 매수한 뒤 대출을 최대한 많이 받고 싶다면 기업은행도 방문 목록에 넣어보길 바랍니다.

 

→ 주거래은행만 고집하기보다는, 만약 1층을 매수할 시에는 기업은행을 적극적으로 고려해 보는 편이 좋겠다!

 

월세 세입자가 사는 주택을 매수할 때

세입자가 있는 주택을 매수할 경우 보통의 은행에서는 해당 주택의 방개수만큼 한도를 차감한 뒤 대출금을 내어줍니다. (서울의 방 1개 공제금액은 5000만 원입니다.)  즉 방 3개짜리 주택이라면 3개의 방값을 차감한 금액으로 주택담보대출의 한도를 설정하는 것입니다.

 

그런데 하나은행, 신한은행, SC은행은 월세 세입자가 낀 물건을 매수할 때의 대출 조건이 조금 다릅니다. 이들은 '세입자 보증금'과 '방 1개를 공제한 금액' 중 높은 금액을 차감하고 한도를 설정합니다. 아무래도 세입자 보증금이나 방 1개만 공제할 때의 금액이 방 3개를 공제한 것보다는 적을 것이기 때문에, 대출 한도를 최대치로 끌어올리고 싶다면 이 3개의 은행에서 상담을 받아보는 편이 좋습니다.

 

→ 방공제라는 개념은 대출에 있어서 매우 중요하다. 나도 예전에 방공제 개념 없이 막연히 이 매물은 KB시세가 얼마니 LTV 얼마 적용해서 얼마 정도는 대출이 나오겠지라고 생각했다가, 방공제를 차감하고 나니 생각보다 대출 가능 금액이 너무 적어서 당황했던 기억이 난다.

 

 

1 주택자는 전세 대출이 될까?

 

원칙적으로 1 주택자는 1 금융권의 전세대출 대상에 포함됩니다 (2 주택 이상 다주택자는 불가) 다만 무주택자보다는 대출 한도가 적습니다. 하지만 1 주택자도 '보유 주택의 매매시세'에 따라 전세대출이 불가능할 수 있습니다.

 

'지역 불문 9억 원 초과 주택' 또는 투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트 (20년 7월 10일 이후 매수) 조건에 해당하는 주택을 보유하고 있으면 전세대출을 받을 수 없습니다.

 

→ 전세대출금이 주택을 매수하는 용도로 흘러가는 걸 막기 위해 한 조치라고 하지만, 요즘 같은 부동산 침체 상황에서는 좀 풀어줘야 하는 게 아닌가 싶다.

 

 

전세보증금 반환 사고 방지

hug의 안심전세와 서울보증의 전세대출에 동의한 집주인은, 전세 만기 시점에 세입자가 빌린 보증금만큼을 은행에 직접 돌려줘야 합니다. 이를 만기 시점까지 기억할 의무 역시 집주인에게 있는 것이지요. 하지만 이를 잊고 전세보증금을 전부 세입자에게 돌려주었다가 그 돈을 가지고 세입자가 잠적하게 되면 일은 걷잡을 수 없이 커집니다.

 

이 같이 억울한 일을 겪지 않기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 세입자의 전세계약서를 보관할 때 은행에서 온 우편물동의서도 함께 보관해야 합니다. 그러고는 세입자가 퇴거할 시점에 이를 다시 꺼내 봐야 합니다. '질권설정통지서'가 함께 들어 있다면, 이 돈은 은행에 직접 돌려주어야 하는구나라고 생각하면 되는 것이죠. 통지서에는 대출을 실행한 은행의 지점 전화번호가 적혀 있을 것입니다.

 

→ 전세보증금 반환 사고는 세입자 뿐 아니라 임대인도 당할 수 있는 사고라는 것을 알았다. 부동산 관련한 계약서, 동의서, 무슨무슨 서라는 명칭이 붙은 문서는 버리지 말고 항상 잘 챙겨야겠다..

 

 

 

청약담보대출, 보험약관대출의 장점

청약담보대출과 보험약관대출 모두 모바일 app으로 쉽게 신청할 수 있습니다. 무엇보다 이 두 상품의 가장 큰 장점은 대출을 실행하며 DSR을 계산하지 않는다는 점입니다. 즉, 기존 대출에서 이미 DSR을 꽉 채워 받았다면 청약담보대출과 보험약관대출이 구세주가 될 수 있습니다.

 

→ 나중에 대출이 급하게 필요할 때 히든카드로 활용해 봐야겠다.

 

대출/세금과 형제 자매

대출에서는 형제자매의 보유 주택 수를 합산하지 않지만, 세금에서는 형제자매까지 한 세대로 묶이기 때문에 취득세에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 본인과 형제자매의 득실을 분명하게 따진 뒤 전입신고를 결정해야 합니다.

 

→ 요즘 무주택의 주택 매수 혜택을 받기 위해 세대 분리 전입 신고를 많이 염두에 둔다. 이때 형제자매 집으로 전입신고하고자 하는 경우 득실을 잘 따져서 결정해야겠다.

 

대출/세금과 부부

남편과 아내가 각각 결혼 전에 1 주택자가 된 경우도 있습니다. 이때는 보통 한쪽 집의 세입자를 내보내며 전세퇴거자금대출을 받을 수 있습니다. 다만 전세퇴거자금대출은 규제지역에서는 1 주택자만 받을 수 있습니다. 즉 부부가 각각 주택 한 채씩을 보유한 채 혼인신고를 마쳤다면, 이미 2 주택자가 되므로 전세퇴거자금대출을 받을 수 없습니다.

 

따라서 이 경우 반드시 혼인신고를 하기 전에, 그러니까 부부 각각 1 주택자인 상태에서 전세퇴거자금대출을 신청해야 합니다. 부부는 부모 자식 간의 관계와 달라서, 호적에서 세대 분리를 해도 하나의 세대로 간주됩니다.

 

→ 대출만 놓고 볼 때, 당장 혼인신고를 하는 게 유리한지 아닌지를 충분히 따져본 후에 집을 매수하고 대출을 신청해야겠다.