50년 주담대, 특례보금자리론 폐지! 향후 부동산 전망은?

부동산 업계의 또 다른 라이징 스타인 채상욱 애널리스트가 "50년 주담대, 특례보금자리론 폐지! 향후 부동산 전망은"이라는 주제로 라이브 스트리밍을 했다. 아래에 주요 내용을 정리해 보았다. (원본 링크는 맨 아래에)

 

 

 

채상욱 애널리스트

주택 가격 현황 ① : 하락했지만 아직 역사적 최고 수준인 집값

• GDP 대비 3.2배에서 2.9배로 내려왔지만, 여전히 역사적 최고 수준
• 주택시가총액 / GDP는 장기적으로 한국 경제 성장율 대비 초과-적정 성장을 가늠하는 기준이 되어 왔음
• `21년 말 기준, GDP의 3.2배로 사상최대 수준을 기록했고, 현재 2.9배로 `20년 수준
• 국민경제 전체규모에 비해 주택시가총액 배율이 높음 (`23.8 기준 미국은 1.8배)

GDP 대비 주택시가총액과 배수 추이

 

주택 가격 현황 ② : 경착륙 후 회복하는 과정, 가팔라 보이지만...

 

• `20년~`21년 2년간 지수기준 140에서 185까지 상승, `23.1월에 141로 다시 최저점 기록 후 반등
• `22년은 한국 역사에서 3회 존재한 경착륙으로 규정 (`98년 IMF, `08.9~`09.3 리먼브라더스, `22.9~`23.1). 즉 역대 최대급 하락에 해당
• 현재 서울은 고점비 평균 82% 수준으로 회복

 

전국-서울 매매실거래지수 추이

 

 

 

주택 수요 : 비 탄력적인 소득과 탄력적인 대출 (즉, 대출이 올라가면 가격도 올라간다)

• 주택수요는 가계소득과 대출, 자산처분소득으로 구성
• 소득은 비탄력적이지만 대출은 탄력적으로 움직이고, 대출규모에 따라 자산가격의 등락이 발생
• 아래 표에 보면 대출 순증과 주택가격 상승률은 양의 상관관계를 이룸을 알 수 있음
• 주택 가격 추이를 분석하려면, 공급이 중요한게 아니라 수요가 중요한 것. 수요를 보려면 가계 대출만 보면 됨

 

전국-서울 매매실거래지수 추이

 

 

`23년의 회복세는 어디에서 오는가?

 

• `22년 하반기 가계 대출은 제로에 수렴하다 `23.1월 최저점을 찍고 이후 반등세
• 대출이 증가하지 않는 상황 (`22.4Q DSR 40% 달성) 속에서 수요가 증발, 가격하락이 가속화되었음
• 이후 시장의 경착륙을 방지하기 위해 적극적 부양정책 실시됨 (특례보금자리론 및 50년 만기 모기지 상품 출시)

 

가계대출과 실거래지수(누적) 추이

 

정책모기지 효과로 가계 대출 급증

 

• `21.11월부터 마이너스를 기록한 가게대출이 `23.4까지 마이너스 지속, 수요경색 현상을 보여줌
• `23.3월부터 특례보금자리론의 위력 발생, 이후 특례론이 주도하다가 `23.6~7월부터는 시중은행 모기지 증가
• `23.7월 이후의 시중은행 모기지는 50년 만기 상품의 출시도 영향 (상품론칭 1개월 만에 +3조)

 

월간 가계 대출액 추이 (`23년 초부터 급증함을 알 수 있음)

 

 

 

`24년 시장은 부동산 부양 정책이 좌우할 것

 

• `23년 시장 상승세는 특례보금자리론 및 하반기부터 시행한 50년 만기 주담대 등 대출프로그램의 확대 영향
• 정부는 `23.9.13일, 특례보금자리론의 공급 중단을 예고, 50년 만기 대출도 중단 발표
• `24년에 '저출산 특례'를 통해 부동산 경기 부양 예상. 저출산 특례 등 정부 모기지 정책에 주목 필요

 

정부 저출산 특례

 

원본 링크

https://www.youtube.com/watch?v=wGUgxJuuysA