부동산 공부의 가장 기본 중 기본은 입지 분석이다. 입지 분석도 없이 집을 매매하는 건 덧셈 뺄셈도 모르고 수능시험장에 들어가는 것이요, 나시에 슬리퍼를 신고 면접장에 들어가는 것과 같다. 한마디로 수억이나 되는 돈을 허공에 날리는 패망의 지름길이라고 본다. 오늘부터 서울 최상급지인 압구정동부터 Top down 형식으로 부동산 입지 분석을 해보고자 한다.
1. 압구정동 지리적 위치
압구정동은 강남구의 가장 북쪽에 위치해 있으며, 3면이 한강이다. 정부의 강남 개발 정책에 가장 먼저 자금이 투입된 지역 중 하나이며, 현재 정부에 의해 토지거래허가구역으로 지정되어 있다.
2. 압구정동 평당가
압구정동은 대한민국 부동산 넘버 원이다. 먼저 서울 구별 평당가를 보자. 강남구가 압도적인 1위다.
강남구 동별 평당가를 살펴보면, 날고 기는 강남구에서도 압구정동은 강남구 평당가 조차 훌쩍 뛰어넘어 1억을 찍고, 우주 안드로메다로 가있다.
3. 인구
강남구 전출입은 아무래도 인접한 송파구와 서초구로 많이 오고 가는 편이다. 최근 2년간 (`21.8~`23.8) 전출입 데이터를 보면 서초구와 송파구에서 강남구로 순전입한 인구가 많다.
압구정동 인구는 60세 이상 인구가 꽤 많은 편이다. 아무래도 현존하는 아파트 중 나이가 가장 많은 아파트 중 하나인 압구정 현대아파트, 미성아파트, 한양아파트에 입주하여 계속 사시는 분들이 많기 때문인 것 같다.
최근 3년간 (`20.9~`23.9) 30~59세 인구는 -11.5%가 줄었고, 60세 이상 인구는 4.6%가 늘었다. 특히 20~29세 인구가 -17%나 줄었다.
4. 일자리
대한민국에서 강남은 가장 많은 일자리를 가지고 있는 행정구역이다. 하지만 압구정동은 주거단지가 주를 이룬다고 알고 있어 일자리가 많지 않을 줄 알았는데, 강남 타 행정동에 비해 일자리가 적지 않다는 점에 놀랐다. 특히 2020년을 기점으로 일자리가 많이 증가하였다.
5. 교통
3호선 압구정역과 수인분당선 압구정로데오역이 자리잡고 있다. 두 노선 모두 오랫동안 주요 일자리 (종로/강남/판교)로 이용객을 나르는 핵심 역할을 해왔다. 올림픽대로가 바로 앞에 있어 동서로 가는 교통도 편리하며, 강남구 행정동 중 가장 편리하게 강북으로 이동할 수 있다. 한 동에 무려 3개의 한강다리가 걸쳐져 있다. (한남대교, 동호대교, 성수대교) 생활권 자체도 강북에 더 가깝다.
6. 학군
개인적으로 놀란 점은, 압구정동의 학원가는 강남구에서 대치동의 이은 두 번째 규모라는 것. 학원수가 203개라니!
압구정에는 현대고, 압구정중, 신사중 등 내로라 하는 학교가 포진해 있다. 전국에서 공부 잘한다는 친구들은 다 모인 강남구 학교끼리 비교한 중학교/고등학교 학업성취도 순위에서도 압구정 출신 학교들이 상위권을 차지하고 있다.
7. 생활환경
현대백화점 압구정 본점이 위치해 있고, 1990년대에 전성기를 누렸던 압구정 로데오가 위치해 있다. 명품 로드샵 등이 즐비하여 쇼핑의 천국이라고 할 수 있다. 성형외과도 전국에서 가장 많은 곳 중 하나다. 아래 분석에서 드러나듯, 압구정 상권은 2945개로, 대한민국 TOP인 강남 상권들 중에서도 2위권 규모임을 알 수 있다.
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