[부동산 입지 분석] 강남구 압구정동 아파트 수급/시세/호재

 

압구정 아파트 수급/시세/호재

 
압구정동 입지 분석 2탄이다. 지난 글에 압구정동이라는 입지에 대해서 기본 정보를 공부해 보았다 (링크는 아래 참조) 이번에는 조금 더 미시적으로 보고자 한다. 압구정동 아파트 수급, 대장 아파트 특징 등을 알아보겠다. 

 

[부동산 입지 분석] 강남구 압구정동 인구/일자리/교통/학군

 

1. 압구정동 아파트 수급

압구정동 아파트 항공뷰

압구정동은 전량 재건축을 기다리고 있는 30년 연한 이상의 구축이고, 아직 재건축 초기 단계이기 때문에 공급이 당분간은 0으로 수렴한다. 향후 10년은 지나야 압구정동 아파트의 공급 물량이 윤곽이 잡힐 것이다.
 
아래 사진을 보면, 강남구의 공급이 수요 대비 2023년 / 2024년 과잉으로 잡혀 있는데, 이는 대부분 개포동 물량이다. 압구정은 0이다.

강남구 아파트 수급

 

 

 

2. 압구정동 대장 아파트

• 시세별 : 현대 14차

현대 14차가 평당가 1억 2천만원을 넘어서며 1위를 보이고 있다. 그 뒤를 미세한 차이긴 하지만 현대 5차가 바짝 추격하고 있다. 현대 14차가 가장 비싼 이유는 하나다. 압구정에서 가장 신축이자, 올림픽대로-동호대교-압구정역 역세권이라는 교통의 요지에 있다는 점. 용적률도 194%, 건폐율도 18%로 다른 압구정 아파트에 비해 사업성이 나쁘지 않다.

압구정동 아파트 평당가 순위

• 규모별 : 압구정신현대 아파트

신현대9차, 11차, 12차 (압구정신현대 아파트)가 1923세대로 1위다. 1982년에 지어진 41년 차 아파트이나 압도적인 세대수와 압구정동의 중심부에 위치한 연유로 압구정의 랜드마크로 손꼽히는 아파트다. 하지만 용적률 218%에 건폐율 50%라 사업성이 약간 아쉽고, 세대당 주차대수 0.2대라는 극악의 몸테크 난이도를 자랑한다.
 

압구정동 아파트 규모별 순위

 

• 입주연차별 :미성2차 아파트

미성 2차 아파트 (1987.12) - 현대 14차 (1987.04). 이 두 아파트가 압구정에서 가장 최근에 지어진 아파트이다. 그다음 지어진 아파트는 1983년 생으로, 갭이 훅 벌어지게 된다.

물론 입주 연차는 아무리 빨라도 87년생이므로, 그야말로 아주 오래된 구축 아파트다. 그런데 주변 다른 강남 행정구역의 신축도 아주 오래된 구축인 압구정 아파트의 가격보다 싸다.

주변에 압구정 아파트 보다 가격이 비싼 신축 아파트 가격 레퍼런스라도 있다면 재건축 이후의 압구정 아파트의 가격을 가늠이나 해볼 텐데 말이다.
 

압구정동 아파트 입주연차별 순위

 

 

 

3. 압구정 아파트 관련 이슈 (feat. 재건축)

• 드디어 진행되는 대한민국 최고가 아파트의 재건축 프로젝트

압구정동 아파트 재건축 조감도

압구정 아파트 단지들은 모두 신속통합기획이라는 제도 하에 재건축이 진행되고 있다.
 
신속통합기획이란, 정비 계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제안하고, 통합계획을 수립하여 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원 계획이다.
 

서울시 신통기획 현황 (`23.7 현재)

 
신속통합기획이 진행되면 주체 간 충분한 소통으로 통합계획을 수립할 수 있게 되고, 예측 가능성이 높아진다. 이에 따라 계획 수립 및 심의기간이 줄어들어 신속한 사업 추진이 가능하다. 통상적으로 정비구역 지정에 5년 걸리는 행정절차를 2년으로 단축할 수 있다. 
 
실제로 서울시는 최근 압구정 3 구역에 대한 신통기획안을 확정하고 최대 용적률 300%를 제시했다. 현재 한강변은 35층 규제가 걸려있는데, 이 규제를 풀고 다이나믹한 한강변의 스카이라인을 만든다는 목적으로 최고 50층 내외까지 올릴 수 있는 파격적인 용적률을 제시한 것이다.

압구정 아파트 지구단위계획

 

 

 

• 아직 산재한 재건축 걸림돌 및 잡음

1) 압구정 3구역
 
압구정 3구역 설계 수주에 참여한 희림종합건축사무소는, 압구정 3 구역 재건축 설계 공모에 용적률 360%, 건폐율 73%를 적용한 설계안을 제시했다. 당초 서울시의 신통기획안에 명시된 상한은 용적률 300%, 건폐율 50% 미만이었다. 
 
희림 측의 설계안에는 임대주택도 포함되지 않았다. 공공기여로 임대주택을 포함하고, 임대와 분양이 구분되지 않도록 동일하게 설계한다는 이른바 '적극적 소셜믹스' 지침도 반영하지 않았다. 신통기획의 지침을 거스른 설계였다.
 
이에 서울시는 희림 측을 사기미수와 업무방해, 입찰방해 등 혐의로 고발하는 초강수를 두었다.
 
재산권 침해 논란도 크다. 압구정 3 구역에서는 서울시와 강남구에 '서울시의 재건축 신통기획 반대청원'을 제기하는 움직임도 나타나고 있다. 과도한 공공기여로 재산권 침해 우려가 크다는 판단에서다. 실제로 압구정 3 구역의 15%가 신통기획 철회 요구안에 서명했다.
 
2) 압구정 1 구역
 
압구정 1 구역도 재건축에 속도가 나지 않고 있다. 압구정 1 구역(압구정 미성 1·2차)은 미성 1차 주민들이 단독 재건축을 추진하겠다고 나선 이후로 3년째 재건축 사업이 진척이 없어서다. 지구단위계획으로 묶여 있는 한 독자적으로 재건축을 추진할 방법은 없는 만큼 주민간 합의가 관건인 상황이다.
 
미성 1차 아파트는 용적률이 153%에 불과하여 사업성이 좋다. 반면 2차 아파트는 총 911가구 규모로, 용적률은 233%다. 용적률에서는 1차가, 가구수로는 2차가 압도적으로 유리한 상황이다. 1차 주민들 사이에서는 용적률에서 상당히 유리함에도 불구하고, 가구수 차이가 세 배 가까이 나 재건축 사업 과정에서 2차 주민들의 의견이 더 많이 반영될 수 있다는 우려가큰 상황이다.
 
하지만 압구정 미성1차 주민들의 바람인 독자적 재건축은 현실적으로 실현되기 어려울 것으로 보인다. 이미 지구단위계획으로 묶여 그 안에서 분리해 재건축하는 건 인허가권자인 서울시의 허가를 얻기가 사실상 불가능하기 때문이다.
 
 

• 그럼에도 불구하고 재건축은 시간문제

잡음이 다소 존재하나, 결국은 압구정 재건축은 성공적으로 이뤄질 것이다. 대한민국 넘버 원 입지 + 서울시의 신통기획 의지 + 건설사들의 뜨거운 러브콜 등이 종합되어 압구정 가격은 신고가를 나날이 경신하고 있다.