[부동산 입지 분석] 반포동 아파트 수급/시세/호재

 

반포동 아파트 입지 분석

 

대한민국 넘버 2 입지인 반포동 지역의 아파트 수급/시세/호재는 어떤 것들이 있을까? 지난 반포동 개괄적 입지 분석에 이어 이번에는 반포동 부동산에 대해 좀 더 세부적으로 분석해보고자 한다. (반포동 입지 분석 글은 아래 링크 참고)

 

 

[부동산 입지 분석] 반포동 인구/일자리/교통/학군

 

1. 반포동 아파트 수급

 

서울 서초구는 2023년에 대규모 입주장이 있었다. 수요는 연간 2천 세대 정도인데, 반포동에서만 거의 3천 세대가 입주를 하고 있다. 이는 2023년 8월에 2990세대가 입주를 시작한 '레미안원베일리'의 영향이다. 반포동에서 흔히 없는 대규모 입주 폭탄이라 이 근방의 전세가격은 약보합세를 나타내고 있다.

 

2. 반포동 대장 아파트

• 시세별 : 아크로리버파크 (평당가 : 약 1억 1,100~1,400만원)

반포 아파트 시세별 랭킹

'아리팍'이라고도 불리는 아크로리버파크가 평당가 기준 1위를 차지하고 있다. 2016년 8월 준공된 아파트로 8년 차이며, 용적률은 299%, 건폐율은 19%다. 래미안 퍼스티지와 반포 자이가 그 뒤를 따르고 있다. 아크로리버파크는 대한민국 부촌 아파트, 브랜드 아파트의 끝판왕이라고 해도 과언이 아니다. 당근을 할 일이 있어서 아파트 단지 입구를 들어가니 경비원들에게 방문 목적에 대해 탐문 수사급으로 호되게 당한 기억이 있다. 

 

아크로리버파크는 반경 1km 이내 지하철역 3개, 마트 4개, 초중고 도합 6개가 위치해 있고 거주점수는 매우 좋은 편이다.

아크로리버파크 거주 점수

 

 

 

• 규모별 : 반포자이 (3,406세대)

반포 아파트 규모별 랭킹

2009년에 입주한 준신축 반포자이가 세대수 기준 반포동 1위를 차지한다. 총세대수는 3406세대, 세대당 주차대수는 1.78대다. 요즘 신축들이 세대당 주차대수를 1.8대로 맞추기 위해 부단한 노력을 하고 있는데, 14년 전 입주한 반포자이는 이미 1.8대 수준에서 세팅을 끝마쳤다. 반포자이는 서초구 명문학교인 원촌초/원촌중을 품은 아파트라는 게 최고의 장점 중 하나다. 7호선 반포역과 9호선 사평역을 품은 아파트라는 것도 장점.

 

반포자이는 반경 1km 이내 지하철역 5개, 마트 17개, 초중고 4개가 있어 거주점수는 95점으로 탑급이다. 

 

반포자이 거주 점수

 

• 입주 연차별 : 래미안원베일리 (`23.8월)

래미안원베일리

 

2023년 10월 기준 가장 신축은 래미안원베일리다. 래미안원베일리는 2021년 분양 당시 분양가가 평당 5,600만 원대였다. 하지만 올해 입주를 몇 개월 앞두었을 때 분양권 가격은 평당가 1.1억에서 시작해 전용 84의 경우 평당가 1.5억 (40억 원대 매물) 에도 호가가 형성되었었다. 입주하고 나서 시세가 형성되면 현재 반포 대장인 아크로리버파크와 최소 동일한 수준 혹은 그를 뛰어넘는 시세가 형성될 것으로 보인다. 사실상 당분간 반포의 대장으로 자리매김할 것으로 본다.

 

 

3. 반포동 아파트 이슈 (feat. 재건축)

재건축 사업이 즐비한 반포동

 

압구정동과 마찬가지로 반포동 전체도 천지개벽 중이다. 당장 8월부터 입주를 시작한 레미안원베일리에 이어, 레미안원펜타스 (`24.1월 입주예정), 레미안원펜타스 (분양예정), 반포디에이치클래스트 (분양예정), 레미안트리니원 (분양예정) 등이 줄줄이 입주를 앞두고 있다. 반포동의 미래(?)를 짊어질 단지들에 대해 하나하나 알아보자.

 

• 디에이치클래스트 (반포주공 1단지 1, 2, 4주구 재건축)

디에이치클래스트

반포주공 1단지를 재건축하는 아파트로 2026년 입주 예정이며 5002세대 규모로 지어질 대한민국 최고의 아파트 중 하나다. 반포주공 중에서도 한강과 맞닿은 최고의 입지를 자랑하며, 2021년 6월부터 이주를 시작했고 현재는 이주 완료 상태이다. 내년 착공에 돌입한다. 일반 분양 물량만 2,450 가구로, 단지 규모 면에서나 입지 면에서나 래미안 원베일리를 압도한다. 분양시점은 2025년 예상한다.

 

 

• 래미안 트리니원 (반포주공 1단지 3 주구 재건축)

래미안 트리니원

삼성물산에서 재건축 진행 중으로, 총 2,091세대의 대단지가 들어설 예정이다. 2026년 7월경 입주 예정이라고 한다. 1,2,4 주구가 여러 소송과 갈등 등으로 지연되었으나, 3 주구는 빠르게 치고 나가는 방안을 택했다. 이에 따라 입주도 빠르다. 

하지만 최근 공사비 인상 등으로 공사 기간을 6개월 연장한 바 있다. (기존 34개월 -> 40개월)

 

 

• 래미안원펜타스 (신반포 15차 재건축)

래미안원펜타스

2024년 6월 입주 예정인 641세대 아파트다. 올해 12월 분양 예정이었으나 2024년으로 일정을 미루었다고 한다. 당시 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 규제를 피하기 위해 후분양을 선택한 아파트다. 분양 일정이 내년으로 넘어가면 중도금과 잔금 일정이 빠듯해질 것으로 보인다.  평당 분양가는 6천만 원 초중반으로 예상된다. 래미안원베일리가 5,600만 원대였고, 그간 자재값, 인건비 인상 및 레미안원펜타스의 기부채납 포함금액을 생각하면 6,000만 원대는 되리라 본다.

 

특히 래미안원펜타스의 분양가에는 조합과 대우건설 간 소송 리스크도 반영되어 있다고 한다. 신반포 15차 재건축조합은 당초 대우건설을 시공사로 정했으나, 공사비 증액 문제로 갈등을 빚다 2021년 12월 계약을 해지했다. 그리고 삼성물산을 새로운 시공사로 정했다.

 

하지만 대우건설은 시공사 지위 확인소송을 제기해 2022년 1월 최종 승소했고, 조합을 상대로 손해배상 소송을 제기할 예정이다. 손해배상 소송에서 신반포 15차 재건축 조합이 패소하면 조합원들의 분담금도 늘어날 것으로 보인다.

 

반포에는 삼성래미안 단지가 정말 많다. 삼성물산이 반포동에 아예 둥지를 튼 느낌이다. 래미안 트리니원, 래미안 원펜타스까지 합치면 반포동 일대 삼성 브랜드 단지만 1만 세대가 넘어가게 되며, 명실상부한 래미안 동네로 자리매김할 것으로 보인다.

반포 삼성래미안 단지들