[부동산 입지 분석] 한남동 아파트/재개발 수급/시세/호재

 

한남동 아파트/재개발 수급/시세/호재

대한민국 최고 입지 중 한 곳인 한남동. 호화 아파트가 즐비할뿐더러, 현재는 재개발이 아주 활발하게 진행이 되고 있다. 한남동의 재개발 진행 현황과 호재는 어떤 것이 있을지 알아보았다. 한남동 입지에 대한 전반적인 설명은 아래 지난 글을 추천한다.

 

 

[부동산 입지 분석] 한남동 인구/일자리/교통/학군

 

 

 

1. 한남동 아파트 수급

용산구 수요/입주

용산구는 2023년 이후 이렇다 할 입주 물량이 전무하다. 용산구에 아파트를 가지고 있는 소유자들에게는 매우 희소식인 것이다. 용산구에서 향후 공급물량이 나올 만한 이슈는 한남뉴타운 재개발인데, 가장 빠른 속도로 진행 중인 (현재 이주 중인) 한남 3 구역의 입주 예정 시기가 2029년 정도라고 하니 향후 적어도 5년 동안은 공급 부족에 시달리는 지역이 되겠다.

 

 

 

 

2. 한남동 대장 아파트

 

• 시세별/입주 연차별 : 나인원한남 (평당가 : 약 1억 1968만원 / 2019.11월)

나인원한남 시세

과거 용산기지 미군들이 거주하던 아파트를 재개발해 지어진 아파트로, 현존하는 대한민국 최고의 부자들이 모여 사는 아파트 중 하나다. 거물급 국회의원은 물론이고, 배용준 & 박수진 부부, 지드래곤, 방탄소년단의 멤버 RM과 지민 등이 나인원한남의 소유주다. 

 

나인원한남은 반경 1km 이내 지하철역 3개, 마트 4개, 초등학교 1개가 있다. 생활 점수는 매우 높으나 교통 점수가 좋지 않다. 하지만 나인원 한남 거주하는 사람들은 대중교통보다는 자차를 이용할 것이므로 큰 의미는 없다.

 

나인원한남 거주점수

• 규모별 : 한남더힐 (600세대)

한남더힐 정보

 

한남더힐이 한남동에서는 가장 대규모 아파트다. 평당가도 1억 1,700만원 선으로 나인원한남보다 간발의 차로 아깝게 2위에 머물게 되었다. 거주자를 보면 나인원한남보다 더 입이 떡 벌어진다. 구광모 LG그룹 회장, 박용현 전 두산그룹 회장, 김기남 삼성전자 대표이사 부회장, 박인원 두산중공업 상무, 이순규 대한유화 회장, 박세창 금호건설 사장, 정지이 현대무벡스 전무, 김택진 엔씨소프트 대표, 김태우 KTB투자증권 대표 등이 거주 중이라고 한다.

 

한남더힐은 반경 1km 이내 마트 5개, 지하철 3개, 초등학교 1개를 가지고 있다. 앞서 말했듯이 교통 점수가 낮은 건 재벌집 회장님들에게는 의미 없다. 오히려 재벌이 많이 거주한다는 성북구 평창동에 비해서, 한남동은 남산 터널을 통해 도심으로도 자차로 가기 용이하고, 남쪽으로는 한강 다리만 건너면 강남이어서 교통의 요지라고 할 수 있다.

 

한남더힐 거주점수

 

 

3. 한남뉴타운 (feat. 재개발)

한남3구역 전경

단군 최대 규모, 최대 사업성을 갖춘 재개발이라고 불리는 한남동 재개발 사업 (한남뉴타운). 입지 (강남 접근성), 개발 호재 (용산정비창), 부촌의 상징성 (재벌, 연예인 등 거주), 풍수지리 명당 (배산임수) 등 모든 것을 갖춘 곳이다.

 

한남동 재개발 구역 중 한남 3구역 만이 한남동에 걸쳐 있긴 하지만 한남 재정비촉진구역으로 통칭하므로 모든 구역을 자세히 짚어보도록 하겠다. (참고로 한남 1 구역은 정비구역에서 해제되었다.)

 

한남뉴타운 위치도

 

 

• 한남 2구역

한남2구역 조감도

- 장점 : 유일한 초품아 단지, 정비속도 빠름 (시공사 선정 完), 조합원 단합 잘 됨

- 단점 : 한남뉴타운 중 유일하게 한강변이 아님. 대우건설과의 분쟁

 

한남뉴타운 중 유일하게 초등학교 (보광초)를 끼고 있는 초품아 단지다. 정비속도도 매우 빠른 편이다. 3 구역 다음으로 빠르며, 시공사도 이미 정해졌다. 시공사는 대우건설로, 아파트 명은 한남 summit으로 정해진 상태다. 조합원들끼리 단합도 잘 되는 편. 조합원 수가 한남뉴타운 구역 중 가장 적은 900여 명이다. 신속한 사업 진행을 위해 상가도 제외하고 사업 추진하기로 결정하였다.

 

하지만 단점도 있다. 한남 재정비촉진구역 중 유일하게 한강 조망을 할 수 없는 구역이다. 또한 최근 대우건설과의 분쟁도 있었다. 당초 시공사 선정 당시 롯데건설과 2파전을 벌였는데, 대우건설은 소위 118 프로젝트를 제안하며, 14층으로 고도 제한된 규제를 풀고 최고 21층을 지어주겠다는 공약을 내세워 선택이 되었다. (118 프로젝트 : 90m 고도제한(남산경관보호)을 118m로 서울시와 협의)

 

하지만 서울시가 최근 고도제한을 완화했는데 한남동은 제외하였다. 이에 따라 최고 21층 건설 공약이 무산이 될 위험에 처하자, 조합은 도급계약서에 해당 공약을 명문화해달라고 요청하고 있다. 대우건설은 2025년 착공 전까지 서울시를 설득하겠다는 입장이다. 

 

 

• 한남 3구역 

한남 3구역 조감도

- 장점 : 한남뉴타운 최대 규모 대장 구역. 한남뉴타운 중 사업속도 가장 빠름 (이주 중)

- 단점 : 이제 투자하기에는 너무 올라버린 가격

 

조합원만 3,800여 명에 달하는 한남뉴타운 최대 구역이다. 사업면적도 제일 크고, 총 5757 가구 규모로 메머드급 단지가 들어설 예정이다. 시공사는 현대건설이다. 2023년 10/5일 부로 이주가 진행 중으로, 주변 전세 시장을 들썩 거리게 만들고 있다. 

 

한남뉴타운 3 구역에 투자를 하기 위해 (입주권을 받기 위해) 필요한 총투자금은 21억 정도로, 향후 재개발 완료 시 34평형 기준 9~12억 원 정도의 수익이 날 것으로 예상된다. (NH 투자증권 분석). 용산구는 투기과열지역으로, 관리처분인가 후에는 원칙적으로 매매를 할 수 없다. 하지만 5년 이상 실거주 혹은 10년 이상 보유를 한 매물은 거래가 가능하다. 

 

 

 

• 한남 4구역 

한남 4구역 조감도

- 장점 : 일반분양 비율이 높아 사업성 가장 좋다는 평가, 중대형 평형이 많은 편, 교통호재

- 단점 : 상가 조합원 수가 많음, 낮은 지대로 인해 침수 피해 빈번

 

4구역은 일반 분양 비율이 매우 높다. 총 세대수 (1,965세대) 중 일반 분양 물량이 1,630세대로, 일반분양 비율이 83%에 달한다. 비례율도 113.75%로 네 구역 중 가장 높다. 신분당선 보광역도 신설된다는 움직임이 있는데, 만약 확정이 나면 4구역은 단숨에 역세권으로 올라서게 된다. 현재는 지하철 역까지의 거리가 굉장히 멀다.

 

4구역의 치명적인 단점은 낮은 지대로 침수 피해가 많다는 것이다. 단 재개발 시 지대를 높이는 작업이 병행될 예정이라고 한다. 그리고 상가 조합원 수가 많아 사업 진행 속도가 더딜 수 있다.

 

• 한남 5구역

한남 5구역 조감도

- 장점 : 한남뉴타운 중 최고 입지 (평지, 한강변, 용산공원, 중대형 평형 위주)

- 단점 : 구역 내 변전소 존재

 

5구역은 한남뉴타운 중 최고 입지를 자랑한다. 한남뉴타운 중 유일하게 평지고, 5구역 전체적으로 한강을 맞닿고 있으며, 용산공원, 용산기지정비창 등 용산의 호재와 가장 가까운 구역이다.

 

하지만 구역 내 변전소가 존재하며 사업속도가 지지부진했었다. 최근 5구역 조합과 한국전력이 변전소 이전에 합의하면서 속도가 붙을 수 있게 되었다. 변전소 이전 비용은 5구역이 부담하는 전제로 말이다.

 

 

한남뉴타운 사업 개요