한국 집값 전망 : 강남과 신도시 미래와 투자 기회는?

 

 

 

 

한국 집값 전망

 

 

대한민국의 가계 부채 비율이 200%을 넘어섰으며, 이로 인해 부동산 시장에는 가용 자금 부족과 하향 압력이 생기고 경제에 영향을 줄 수 있다. 이 상황이 누구에게는 기회가 될 수도 있다. Youtube 유튜브 부읽남 채널에 나온 한문도 교수의 부동산 전망을 들어보고 요약해 보았다.

 

한문도 교수 영상 (클릭하면 연결됩니다)

 

1. 가계 부채 비율과 부동산 버블의 위험성

가계 부채 비율과 부동산 버블의 위험성

 

• 가처분 소득 대비 가계 부채 비율이 140을 넘어서면 선진국들이 부동산 버블이 터지는 경향이 있다.
• 예를 들어, 일본은 138, 미국은 140, 스페인은 200, 이태리는 150 정도의 비율일 때 부동산 버블이 터졌다.
• 대한민국의 가계 부채 비율은 현재 200 정도로, 임계점을 넘어섰다고 볼 수 있다. 가계 부채 비율이 높아지면 가용 자금이 부족해지고 주택 시장에 하향 압력이 생기며 경제에 영향을 줄 수 있다.
• IMF도 대한민국의 부동산 시장을 경고하고 있으며, 다른 나라들도 긴축 정책을 시행하고 있다. 대한민국 정부는 부동산 조절에 애로 상황이 있고 시간이 걸리고 있어서 조절이 어렵다고 볼 수 있다.
• 미국의 금리 인상과 연계되어 대한민국의 부동산 시장에 더 큰 압력이 생길 수 있다. 예상되는 미래의 상황을 고려하여 미리 대비하는 것이 좋다.

 

 

2. 부동산 시장의 어려움과 대책

 

• 부동산 시장은 현재 PF 지속적인 문제와 부실 현장의 증가로 어려운 상황이다.
• 부실 현장은 주로 상가나 오피스텔 등 2차 시장이며, 아파트는 상대적으로 안정적이다.
• 현재 신용 등급이 낮은 회사들은 PF 이율이 높아 부담이 크다. 새마을금고나 신협에서도 연체율이 증가하고 있어 부실 현장이 늘어날 가능성이 있다.
• 정부의 대책으로는 부실 현장 정리와 유동성 확보가 중요하며, 시장 충격을 최소화하기 위해 하락세로 안정화되는 방향으로 트리거를 할 수 있다.

 

3. 부동산 시장의 현재 상황과 전세 시장의 변화 

부동산현황

 

• 부동산 시장에서는 호텔과 아파트가 많이 부진하고 있으며, 부동산을 통한 건설 산업의 영향으로 GDP 상승이 약해지고 있다.
• 정부들은 부동산 시장에 대한 포지션을 조절하고 있는데, 워런 버핏은 코로나로 인해 부동산 시장이 하락할 것이라 예상하고 있다.
• 자산가들은 코로나 이후에 자산 인플레이션이 최고조에 이를 것이라 판단하고 있으며, 부동산 시장은 과거에 비해 급등하지 않을 것이라고 예상된다.
• 현재 부동산 시장은 과거에 급등했던 것들이 정상화되는 과정으로 가고 있으며, 일부 지역에서는 가격이 반납되고 있다.
• 입주 물량이 많아지고 있는 상황에서는 2차 저점을 갈 수 있는 가능성이 있다고 판단되며, 자산 관리나 투자에 신중함이 필요하다.
• 전세 시장에서는 입주 물량이 많아지고 있으며, 전세 가격은 상황에 따라 다르게 움직이고 있다.
• 임차권 등기 제도가 변경되어 임차인이 만기가 됐을 때 주인이 반대해도 진행될 수 있게 되었다.
• 전세반환 보증 대출이 도입되어 임차인이 전세를 돌려받지 못하는 상황을 방지하고 있다.
• 전세반환 보증 대출로 인해 임차권 등기 숫자가 증가하고 있으며, 이에 따라 전세 시장이 변동하고 있다.

 

 

4. 전세 대출의 문제점과 개혁 필요성

 

• 전세 대출은 현재 부동산 시장에서 과도한 수요 창출로 인해 문제가 발생하고 있다.
• 전세 대출은 주택 가격을 높이는 요인이 되며, 전세 가격의 급등과 함께 사기 사례도 증가하고 있다.
• 정부의 과도한 보증과 은행의 대출 지원으로 인해 전세 대출은 더욱 심각한 문제로 발전하고 있다.
• 전세 대출은 주택 가격의 오버슈팅을 유발하고, 피라미드 펀드 형태의 부동산 시장을 형성하고 있다.
• 전세 대출의 폐지보다는 개혁이 필요하며, 적정선에서 전세 대출을 제공하는 것이 중요하다.
• 전세 대출의 과도한 제공은 부동산 시장의 불안정성을 증가시키고, 투기와 사기 사례를 유발하고 있다.
• 전세 대출의 비율을 낮추고, 건전한 부동산 시장을 형성하기 위해 정책적인 개혁이 필요하다.

 

5. 대한민국 부동산 시장의 장기 전망

대한민국 부동산 시장의 장기 전망

 

• 대한민국의 인구 감소와 출산율 하락으로 인해 부동산 시장의 장기 전망은 좋지 않을 것으로 예상된다.
• 현재 일본의 부동산 시장 상황을 보면, 일본의 인구 감소 속도가 더 느리고 고령화 속도가 우리나라보다 더 느리다.
• 하지만 우리나라는 일본보다 인구 감소 속도가 더 빠르기 때문에 부동산 시장의 전망은 좋지 않다.
• 신축 주택 수가 감소하고 출산율이 낮아지면 수요가 줄어들 것이고, 이로 인해 부동산 가격이 하락할 가능성이 있다.
• 따라서, 개인들은 자산 가치와 내제 가치를 판단하고 분석하는 경제 시스템을 구축하여 부동산 시장의 변동에 대비해야 한다.

 

6. 강남과 신도시의 주거 환경 비교

 

• 강남은 현재 주거 환경이 좋지 않아서 앞으로 10년 정도는 유효한 지역으로 남을 것이다.
• 하지만 20년 후에는 주거 환경이 좋지 않아서 매력이 떨어질 수도 있다.
• 강남은 신분 상승이나 직장 근접성 등에서 우수한 요소를 가지고 있지만, 신도시와 비교하면 쾌적성이 떨어진다.
• 신도시는 교통, 병원 시스템, 주거 환경 등에서 강남보다 우수한 요소를 가지고 있다.
• 따라서, 10년 후에는 신도시가 강남을 앞지를 수도 있다.

 

7. 부동산 투자와 가족의 행복

 

• 투자자는 무리한 투자를 피해야 하며, 자산 관리 차원에서 투자하는 것이 성공 확률이 높다.
• 최소한 3억 정도의 자기 자본이 필요하며, 자기 자본이 한 집값의 절반 정도이면 가능하다.
• 정부의 정책 자금을 활용해야 하며, 감당 가능한 소득과 소득에 대한 대출 원리금 상한액을 고려해야 한다.
• 시장의 상황과 입주 물량을 고려하여 투자 시기를 결정해야 한다.
• 부동산 투자는 가족의 행복을 위한 수단이며, 가족의 행복을 중시해야 한다.