[월급쟁이부자들 TV] 부동산에 곧 큰 기회 온다

 

 

 

부동산에 곧 큰 기회 온다

 

아파트 가격, 단기 그리고 중장기에 어떻게 될까? 월급쟁이부자들 TV의 너나위의 꿀팁을 통해 예측해 보았다. (방송일 : 2023.11.14)

 

 

1. 단기적으로 전세 가격은 어떻게 될까?

• 부동산 시장 현황 : 가격이 짧은 시간 급락 및 소폭 반등한 상태, 서울 입주 물량 우려 (최근 2~3년간 착공 물량 급감), 금리가 현 수준에서 유지될 확률 (금리 상승/하락만 있는 건 아님)

• 단기적 관전 포인트 :

① 현재 나와있는 매도 물량의 전세 전환 (현재 매매 매물은 전세 매물 대비 굉장히 많은 수준으로 쌓여 있다)  

② 국채 금리 인상 혹은 높은 수준 지속에 따른 전세대출 금리 인상

③ 계절적 비수기 (11, 12월)

→ 계절적 성수기이자 부동산 정책들이 새롭게 발표되는 내년 1, 2월이 지나야 가격 향방이 명확해질 것.

→ 단기적으로는 전세 가격이 약세가 될 확률 높음

→ 장기적으로는 전세 가격이 강세가 될 확률 높음

 

서울 아파트 매매 물량 (`23.11)

서울 아파트 전세 물량 (`23.11)

 

 

 

2. 서울아파트 거래량

 

서울아파트 거래량을 보면, 보통 1, 2월에 그래프가 삐죽 나와있다. 전세 거래는 1, 2월에 많이 이루어짐을 알 수 있다.

 

서울 아파트 거래량

 

따라서 전세가 당장 급한 사람은 전세 매물이 늘어날 시기인 지금 구하는 것이 유리하다.

 

하지만 전세가 당장 급하지 않고, 내년 봄 여름 이사 생각하는 사람은 내년 초 이사철 때 전세 거래량 늘어나고 매물 줄어든다면 결정을 해야 한다. 왜냐하면 전세가는 장기적으로 서울 아파트의 공급 부족과 맞물려 계속 상승할 것이기 때문이다.

 

 

 

3. 과연 상승하는 전세가는 매매가를 밀어올릴까?

서울 아파트 전세가, 매매가

 

위 그래프를 보자. 파란 선은 서울 매매 그래프, 주황색은 서울 전세 그래프다. 파란 배경은 전세가가 하락한 시기다. 붉은 배경은 전세가가 상승한 시기다. 그럼 초록 배경은 어느 시기일까? 초록 배경은 전세가가 상승할 때 매매가는 떨어진 시기다. 이 그래프에서 우리는 아래와 같은 인사이트를 얻을 수 있다.

 

• 전세가가 하락할 때 매매가는 대부분 하락했다. (O)

대부분 경제 위기가 있던 때거나 (97~98년, 2008~2009년), 급격한 상승 이후 거시경제 환경 변화 (금리 인상)으로 급락한 케이스다. (2022년 6월~)

 

• 전세가가 상승할 때 매매가는 대부분 상승했다. (X) 

전세가가 상승한다고 매매가는 꼭 상승하지는 않는다. 보통 전세가가 상승하면 매매가를 밀어 올리며 동반 상승한다고 하는데, 밀어 올리기 위해서는 전세가와 매매가의 차이가 크지 않아야 한다.

 

현재 서울 아파트의 매매-전세 차이는 아직 큰 편이라고 한다. 즉 매매가 상승으로 이어질 수 있는 동력이 아직 약하다는 뜻이다. 

 

실제로 데이터를 찾아보았다. 아래 그래프에서 보듯, 서울 아파트의 전세가율 최근 10년 평균은 57%다. 하지만 현재 전세가율은 `23.10월 현재 49%다.

서울아파트 매매가, 전세가, 전세가율

 

 

서울아파트 전세가율은 2016년 71%로 정점을 찍은 후 매매가를 점진적으로 밀어 올리며 상승하기 시작했다. 매매가가 상승 모멘텀을 얻으려면 최소 평균을 상회하는 60%는 나와줘야 매매가격이 상승 궤도에 진입하리라 본다. 

 

 

4. 좋은 아파트 고르는 법

 

사람들이 좋아하는 아파트고, 많이 떨어졌다면 내 집 마련하기 좋은 시기이다. 지금은 2010년과 비슷한 시기이다. 향후 매매가는 횡보할 가능성이 높고, 전세가와 매매가가 붙을 시기가 올 것이다. 이후 매매가가 급상승할 물건을 고를 안목을 키워야 한다.

 

아래 두 아파트는 모두 2010년에 4억이었다. 왼쪽 아파트는 4년 뒤 가격이 그대로고, 오른쪽 아파트는 4년 뒤 가격이 25% 하락했다. 왼쪽 아파트는 현재 11억이고, 오른쪽 아파트는 8억이다. 이렇게 차이가 나는 아파트가 너무 많다. 한 순간의 선택이 인생을 가른 것이다. 부단한 공부와 노력으로 왼쪽 아파트 같은 물건을 골라낼 수 있는 안목을 키워야 한다.

 

한 순간의 아파트 선택이 향후 자산 형성을 좌우한다.