[삼프로TV] 급하게 집 사지 마라 : 역전세와 수요 감소에 집값 하락 전망

삼프로TV에 광수네 복덕방 이광수 대표가 출현을 하여 집값 전망을 했다. 결론부터 말하면 하향 안정화 될 것이라는 건데, 어떤 이유에서인지 살펴보고 요약해 보았다.

- 아파트 인허가 물량이 감소하고 있어 향후 3, 4년 준공 물량 감소로 집값 폭등 가능하다는 얘기가 많음

- 하지만, 2018년에는 역대 최고 공급 물량을 보였는데 집값은 계속 올랐으며, 2022년에는 준공 물량이 감소했는데 집값은 하락하였음

- 준공 실적과 아파트 매매 가격이 꼭 유의미한 상관관계를 갖지는 않음

- 공급이 감소함에도 불구하고 수요가 더 많이 줄면 집값이 빠질 수 있음

- 거래가 감소함에도 가격이 오르는 건 공급 감소가 원인. 수요가 증가하면서 오른 가격이 아니기 때문에 버블일 가능성.

- 하기 그래프에 따르면, 실 거래 매물은 2019년 234건 → 2020년 157건 → 2021년 69건으로 줄어드나 가격은 계속 올랐음

- 2020~2021년에는 준공 물량은 보합이나 시장에 내놓는 매물이 감소하였기에 공급 감소

- 집값을 결정하는 공급은 '매도 물량'. 준공 물량만 볼게 아니라 기존 물량의 매도도 생각해야 함

- 단 준공 물량이 감소하면 전세 가격은 상승할 수 있음. 갭투자 증가로 이어질 수 있음

- 하지만 최근 혼인 및 이혼이 줄면서 임대차 시장의 수요 (즉 전세수요)가 감소하고 있음
- 참고로, 2018~2021년 집값 폭등의 원인은 임대차 3법 등의 인위적인 요소가 원인

- 이러한 외부요인을 배제하고 혼인율/이혼율만 본다면 전세 가격과 유의미한 상관관계를 가짐

- 많이 떨어진 지역일 수록 거래 증가 건수 높았음
- 서울 아파트 매도 물량이 역대 최대치로 높아짐. 즉 공급이 증가하고 있다는 것. 하지만 높아진 금리 등으로 수요는 감소하고 있음

- 한국에서 부동산 장기투자의 가장 큰 원동력은 전세 가격 증가였음
- 하지만 전세가격 증가의 모멘텀이 계속 약해지고 있음

- 수요 감소 + 매도 물량 증가에 따라 가격 장기적 하향 예상

물론 이 분의 논리에도 허점은 있지만, 나름의 근거를 가진 의미 있는 부동산 가격 하향론이라 생각된다.

아프리카치타의 재테크