직장인이 5년 안에 10억 만드는 방법 (부동산 갈아타기 전략)

개인적으로 존경하는 부동산 세금 1타 강사, 제네시스 박이 월부에 오랜만에 등장하셨다. 월 300만 원 버는 40대가 핵심지로 갈아타기 위해서 해야 할 전략을 설명했는데, 요점만 뽑아 정리해 봤다.

 

 

제네시스 박

 

1. 갈아타기 할 때는 내가 현재 어디에 살고 있는지가 중요함

 

: 입지가 좋은 곳이면 → 팔지 않고 가지고 간다. 설령 산 가격보다 더 떨어졌더라도. 팔기 보다는 세를 주고, 본인은 다른 곳에서 월세로 살면서 목돈을 가지고 기회를 본다. (예를 들어 수지 정도만 되어도 입지가 좋은 곳이므로, 팔지 않고 가지고 간다)

 

: 입지가 좋지 않은 곳이거나 애매하면 → 팔아서 목돈을 마련하고 기회를 본다.

 

: 구축이면서 역세권이 아닌 곳은, 입지가 좋아도 힘들다.

 

 

2. 목돈이 된다면 2단계, 3단계 점프를 해라

 

: 예를 들어 수지에 산다 치자. 그 다음 급지인 분당으로 가기보다는, 목돈이 되면 바로 수지(실거주)를 처분하고 과감하게 서울로 점프를 해라. 

 

: 서울에 세 끼고 집을 사고, 본인은 월세나 저렴한 곳 전세로 산다. 

 

: 만약 분당으로 간다면, 계속 서울에는 못 들어오고 분당 → 과천 → 위례 등등 주변에서 맴돌다가 게임이 끝날 수 있다.

 

3. 똘똘한 한채 내집 마련 vs 거주비용 최소화 후 전세 끼고 매입?

 

: 제네시스 박이라면 후자를 택할 것이다. 한마디로 몸테크. 아이가 어리다면 (초등학교 입학 전) 충분히 해볼 수 있는 전략이다. 실제 제네시스 박이 했던 전략이 아래와 같다.

 

1) 3억 3,500에 샀던 집이, 전세가가 3억 5천까지 오름

2) 3억 5천에 세를 주고 나옴

3) 1억에 월세 50 으로 세입자로 들어감

4) 1억 보증금에 대해 대출을 또 받음

5) 대출 받은 금액 등등 이용하여 유망지역 투자로 돈을 불림

 

: 상급지를 미리 세 끼고 매수하고 기다려라

 

 

4. 갈아타기 전에, 어디로 갈아탈 것인지 목적지를 정하는 게 우선

 

: 이미 좋아진 곳(압구정, 반포) 보다는 앞으로 좋아질 지역 (잠실, 성수 등)을 골라야 함

 

: 양질의 일자리도 중요함

 

: 5억 이하 초기 재개발 지역 고르는 것도 방법. 재개발 지역 매매하고 본인은 임차로 살기. 

 

5. 비슷한 입지면, 같은 시간에 어느 곳이 더 많이 오를지 판단 능력 중요

 

: 부천과 수지는 비슷한 입지이나, 수지가 훨씬 많이 올랐음

 

6. 투자와 실거주를 분리해야 돈을 벌 수 있다.

 

: 애가 아직 어린데 쾌적한 곳에서 몸테크(실거주) 하고 싶다면 주거용 오피스텔도 방법이 될 수 있다.

: 좀 여유가 있다면 대단지 아파트 월세도 괜찮다. 임대 종료 시기에 괜찮은 물건 찾으면 옆동으로 이사해도 됨. 계약갱신청구권 써도 됨.

: 투자는 유망한 곳에 할 것. 실거주와 투자 분리.

 

7. 내 집 마련의 적기는 시장 규제가 풀릴 때이다. (대출 등)

 

8. 1주택자 명의는 무조건 공동명의로 해야 한다. (12억 이상 고가 주택이 아닌 이상)

 

: 부부 공동명의시 인당 공제가 6 억까지기 때문

 

9. 분양권을 주의하라

 

: 분양권은 주택 수 산정과 무관하다고 알고 있지만, 주택 수 산정 시 취득세 종부세 양도세 대출 모두 다른 기준이 적용된다.

21년 1월 1일 이후 분양권은 양도세 산정시 주택 수에 포함되어 중과세를 낼 수 있으니 주의하자.