용산구 한강로 3가 분석을 해보겠다. 용산구에는 최상급지에 속한 한남동, 상급지에 속하는 이촌동, 서빙고동이 있다. 한강로 3가는 준상급지에 속하며, 용산구에서 4번째로 비싼 동네다.
1. 지리적 위치
한강로 3가는 용산역과 수많은 기업을 끼고 있는 용산 교통/비즈니스의 중심이다. 남쪽으로는 서부이촌동에 면하여 한강이 가깝고, 북쪽으로는 남산과 용산공원이 가까운 배산임수 지형이다. 서쪽으로는 마포, 동쪽으로는 동부이촌동에 면해 있다.
지적편집도를 보면, 일반상업지역이 굉장히 많다. 일반상업지역은 건폐율을 최대 80%까지, 용적률은 300~1300%까지 허용이 가능하다. 따라서 초고층 주거시설, 상업시설이 많다.
용산기지창을 중심으로 제3종일반주거지역 면적도 굉장히 큰 편이라 향후 발전 가능성도 많다.
2. 평당가
한강로 3가는 평당가 5천만원 이상 준상급지 중에 최상위를 차지하고 있다. 물론 한강로 3가 자체가 택지지구라기보다는 상업시설이 많고 매물이 적기 때문에 택지 지구 대비 거래량이 적을 수밖에 없다.
이에 따라 시세 하락기에 시세가 100% 반영이 되지 않거나 늦게 될 수 있다. 즉, 한강로3가는 평당가 5천 이상 준상급지 중에 못해도 중간 이상은 되는구나 하고 보면 될 것 같다.
3. 인구
한강로 3가 인구는 매우 적은 편이다. 흥미로운 점은, 세대당 인구수가 1.8명밖에 안된다. 앞서 본 잠실의 대표적인 주거단지인 신천동은 세대당 인구수가 2.8명이었다. 한강로 3가는 아직 결혼을 하지 않은 직장인, 즉 나 홀로 세대(1인 가구)들이 많이 사는 곳이기 때문이다.
2021년에 인구가 폭증했다. 1,140세대에 달하는 용산센트럴파크가 2020년 8월부터 입주를 시작했는데, 이 영향이라고 본다.
4. 일자리
한강로3가가 포함된 한강로동은 용산구에서 일자리가 가장 많은 비즈니스/상업의 중심지이다.
이에 따라 한강로 3가 지역의 직장인 연봉을 보면, 6,490만원으로 용산구 내에서 연봉이 가장 높다.
5. 교통
한강로3가는 용산역을 끼고 있다. 용산역에는 수많은 교통호재들이 있는데, 가장 큰 호재 2개만 짚어보겠다.
먼저 GTX-B가 예정되어 있다. GTX-B는 송도역에서 마석역을 잇는 광역급행철도로, 송도역에서 용산역까지 20분 안에 주파가 가능하다. 현재 예비타당성통과 단계로 2024년 착공하여 2030년 개통 예정이다.
두 번째 호재는 신분당선의 용산연장이다. 현재 강남, 판교, 광교 등 경기도 주요 일자리 밀집지역을 지나는 신분당선은 강남역에서 끝난다. 하지만 현재 강남역에서 용산역까지 신분당선을 연장하기 위한 공사가 진행 중으로, 완공되면 용산역에서 강남역까지 11분이면 주파할 수 있다.
당초 2019년 착공 예정이었다. 하지만 미군과의 현장조사 협의가 늦어지면서 국토부는 착공 시기를 2026년 1월로 조정했다. 별다른 변수가 없다고 가정시 2031년 완공 예정이다. 미군과의 현장조사가 언제 끝날지 모르기 때문에 실제로는 이보다 더 늦어질 가능성이 높으리라 본다.
6. 학군
안타깝게도 한강로3가에는 일반 중/고등학교가 한 군데도 없다. 학교라고는 한강초등학교 하나, 용산철도고등학교 하나뿐이다. 학원가도 전무하다. 아이를 키울 곳은 아닌 셈이다. 이곳에 1인가구가 많은 이유기도 하다.
7. 상권
상권은 탄탄하다. 용산역 앞에 수많은 음식점들과 회사들이 자리 하고 있다. 직장인들이 많이 거주하는 곳이니 아무래도 상권이 탄탄할 수밖에 없다. 용산역 안에는 용산아이파크몰이 있어 쇼핑하기 좋은 환경이다. 특히 용산아이파크몰 CGV는 전국적으로 유명한 곳이다.
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