[부동산 입지 분석] 신천동 아파트 수급/시세/호재

 

신천동 아파트 수급/시세/호재

 

잠실이 송파의 큰 형님이라면 신천은 둘째 형님이다. 신천동 아파트의 수급과 대표 아파트에 대해서 알아보겠다.

 

1. 신천동 아파트 수급

 

잠실르엘, 잠실래미안아이파크 위치

 

신천동에는 크게 두 아파트가 착공되어 올라가고 있다. 잠실르엘과, 잠실래미안 아이파크다. 

 

잠실르엘은 용적률 300%에 1,910세대 아파트로, 내년 분양 예정이다. 잠실래미안아이파크는 용적률 276%에 2,678세대 아파트로 내년 혹은 내후년에 분양 예정이다. 

 

둘 다 대규모 아파트로, 입주 시점에는 신천동뿐 아니라 주변의 잠실동 아파트 시세에까지 영향을 줄 것으로 예상된다.

 

 

 

2. 신천동 대장 아파트

 

• 시세별 : 장미 2차 아파트 (평당가 : 7,081만 원)

장미2차 아파트

 

평당가 기준 가장 비싼 아파트는 장미 2차 아파트다. 1979년에 입주한 1,302세대의 대단지 아파트로 세대당 주차대수는 1대에 불과하다. 

 

2022년 1월 29일 계약자부터 토지거래허가구역 적용을 받는다. 즉 잔금 즉시 2년 실거주 의무 조항이 부여된다. 한마디로 갭투자가 불가능하다는 말. 타 아파트 대비 시세가 저평가받을 수밖에 없다. (단, 장미아파트를 제외한 신천동 나머지 아파트는 토지거래허가구역이 아니다)

 

1979년 준공 당시만 해도 전국에서 최대 규모 단지 중 한 곳이었다. 한강공원과 단지가 연결된 아파트라는 점도 장점이다. 바로 옆 잠실 엘리트, 리센츠, 잠실주공 5단지는 횡단보도를 건너야 한강공원 진입이 가능하다.

 

아파트 안에 잠동초등학교, 잠실중학교가 있는 초중품아 아파트다.

 

 

 

최근 재건축 논의가 활발히 진행되고 있으며, 신속통합기획으로 진행 중이다. 최고 50층을 목표로 재건축 추진 중이다. 

 

장미아파트를 가장 비싼 아파트로 적었으나, 사실 시세별로 가장 비싼 아파트는 잠실파크리오를 꼽아도 무방하다. 두 아파트 시세가 엎치락 뒤치라 하는 상황으로, 이 글을 적고 있는 현재는 잠실파크리오가 장미 2차 아파트 시세를 넘어선 상태다.

 

하지만 장미2차 아파트도 한번 다루고 넘어가자는 차원에서 장미2차 아파트를 시세별 최고가 아파트로 선정하였다.

장미아파트 거주점수

 

 

• 규모/연식별 : 잠실파크리오 (6,864세대 / 2008년 입주)

 

파크리오

 

잠실파크리오는 신천동에서 유일한 신축으로, 2008년 입주 이후 신천동뿐 아니라 전국적으로도 유명한 잠실 5 대장 엘리트레파 (엘리트/리센츠/트리지움/레이크팰리스/파크리오) 의 하나로서 자리매김하였다. 잠실시영 아파트를 재건축하여 지은 아파트로 세대당 주차대수는 1.4대다.

 

현재 33평 실거래가가 21.7억으로 신천동에서 가장 비싼 아파트 중 하나다.

 

잠실 5대 아파트 중에 세대수가 가장 많다. (용적률도 가장 높다) 워낙 대단지기 때문에 현대/삼성/대림/쌍용/코오롱글로벌/두산 6개 건설사가 공동으로 시공하였다. 참고로 헬리오시티 2018년 완공 전까지는 대한민국에서 세대수가 가장 많은 아파트였다.

 

엘리트레파 잠실 대표 아파트 중에 가장 자연환경이 뛰어나다고 본다. 유일하게 올림픽공원을 도보로 이용할 수 있다. 아파트 이름에 들어간 파크(park)에 걸맞게 말이다. 한강도 가깝고, 성내천 공원도 이용 가능하다.

 

파크리오 거주점수

 

3. 신천동 호재 (feat. 신축)

 

신천동에 2008년 이후 거의 20년 만에 신축이 들어올 예정이다. 바로 잠실르엘과 잠실래미안아이파크다. 

• 잠실르엘

잠실르엘 조감도

 

기존 미성크로바아파트를 재건축하여 짓고 있는 아파트로, 롯데건설의 하이엔드 브랜드 '르엘'을 사용한다. 최고 35층, 1910 가구 규모로, 이중 241 가구가 일반 분양 준비 중이다.

 

2019년 상반기에 이주를 완료했음에도 불구 설계안이 확정되지 않아 착공이 미뤄져 왔다. 조합 내 잡음도 심했다고 한다. 최종적으로 스카이브리지 1개소, 커튼월, 실내 체육관, 수영장 등의 설계가 적용될 예정이다.

 

2024년에 분양 예정이다. 이미 착공한 지 꽤 되었는데 청약 진행을 아직 미루는 이유는, 자재비 상승에 따른 공사비상승분을 일반분양가에 반영하기 위함이라는 추측이 다수다.

 

하지만 송파구는 분양가상한제 지역이라서 분양가를 높게 책정할 수 없다. 로또 분양이 될 확률이 크다. 참고로 올해 초 국토부가 강남 3구 (강남/서초/송파)와 용산을 제외한 전 지역을 규제 지역에서 해제한다고 발표했다. 즉 송파구는 아직도 분양가상한제가 적용되는 규제 지역이라는 의미다. 

 

업계에서 보는 예상 평당 분양가는 5천만 원 선이다. 33평 기준 16억 5천만 원으로, 현재 시세 대비 5억 이상 저렴하다. 당첨만 된다면 로또 분양인 셈. 

 

 

• 잠실 래미안아이파크

잠실래미안아이파크 조감도

 

 

잠실 진주를 재건축하고 있는 단지로, 최고 35층 2678 가구로 조성된다. 일반분양 물량은 43~84㎡ 578 가구가 예정되어 있다.  삼성물산과 HDC현대산업개발 컨소시엄으로 시공한다.

 

단지 바로 앞에 몽촌토성역이 위치해 있고, 9호선 접근성과 올림픽공원 접근성도 신천동 아파트 중 가장 좋다는 평이다. 이곳도 분양가상한제가 적용될 예정이다. 

 

분양가상한제 단지는 실거주의무가 있다. 물론 정부는 분상제에 적용되는 실거주 의무 폐지를 추진하고 있지만 아직 국회에서 통과되지 않았다. 즉 전세로 잔금을 치르기엔 아직 무리가 있다는 뜻.

 

 

두 대단지는 잠실에서 보기 드문 신축이지만, 단 한 가지 아쉬운 점은 학군이다. 잠실 일대에서는 모든 단지가 초품아이나, 이 두 단지 안에는 학교가 없다.