서울 부동산 아파트 2급지 (상급지) 분석

 

 

상급지 종합 분석

 

 

서울 부동산 2 급지에 대해 종합적으로 분석을 해보려고 한다. 2 급지라고 하지만 평당가 6천만 원 이상~7천만 원 미만의 대한민국 상급지로 분류되는 곳들이다.

 

 

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1. 서울 부동산 2급지(상급지) 범위

 

평당가 6천 이상의 상급지는 청담동부터 서초동까지로 볼 수 있겠다. 청담동은 평당가 6924만 원으로 사실상 1 급지 수준이나, 아쉽게 잠실동에 밀렸다. 잠실 옆의 신천동이 5983만 원으로 아쉽게 2 급지 문턱에서 떨어졌다.

평당가 순위

 

 

2. 2급지 위치 및 특징

 

먼저 2급지 지리적 위치를 보며 위치 및 특징을 설명하겠다. 

 

2급지 위치 (클릭하면 확대됩니다)

 

용산을 먼저 보자. 서빙고동은 사실상 아파트가 1개(신동아 아파트)이다. 중대형이 주력인 아파트라 거래도 잘 일어나지 않는다. 따라서 시세 분석할 때는 특수 케이스로 간주해야 한다.

 

이촌동은 서부이촌동과 동부이촌동을 분리해서 봐야 한다. 서부이촌동은 용적률, 권리관계 등이 매우 복잡하여 정비사업이 쉽지 않다. 무엇보다 용산 기지창에 가로막힌 섬 같은 지역이라, 시세가 동부이촌동 대비 많이 낮다.

 

아파트를 볼 때 가장 중요한 것 중 하나가, 동서남북에 뭐가 있는지, 어떤 시설을 접하고 있는지 봐야 한다. 서부 이촌동은 한강 아니면 언제 이뤄질지 기약이 없는 용산 기지창으로 둘러 쌓인 지역이라, 확장성/편의성 측면에서 많이 부족하다. 

 

이촌동 시세는 서부 + 동부이촌동 평균으로 책정하므로 동부이촌동만 놓고 보면 서빙고동을 훨씬 뛰어넘는다. 즉 동부이촌동이 진정한 용산의 대장 지역인 셈.

 

동부이촌동은 용적률도 낮고, 전용률이 100%에 달하는 단지들이 많아 공급면적과 전용면적이 거의 동일하다. (예 : 한강맨션) 하지만 같은 동부이촌동이라 하더라도 이촌역 근처 단지들은 용적률도 높고, 전용률도 낮아서 사업성이 상대적으로 낮다. 

 

 

 

 

강남/서초로 눈길을 돌려보자. 역삼동과 도곡동, 서초동은 주거지이기는 하나, 시세가 바로 옆에 위치한 대치동과 개포동에 밀린다. 그 이유는 1. 상업지역과 인접하여 주거 쾌적성이 떨어짐, 2. 학군 지라고 보기에는 다소 애매한 위치 이기 때문이라고 생각한다.

 

일원동은 강남에서는 비교적 변두리 지역이기는 하나, 수서 역세권 개발 및 영동대로 개발 기대감에 따라 상급지로 올라온 케이스다.

 

1급지 + 2급지 (클릭하면 확대됩니다)

 

2급지와 1 급지를 같이 보자. 1 급지는 검은색으로 색칠한 지역이다. 2 급지는 1 급지의 주변에 위치해 있다. 마치 1 급지는 뼈이고 2 급지는 그 주변에 살이 붙은 것처럼 보인다. 즉 2급지 또한 1 급지와 마찬가지로 강남 + 서초 + 용산에 몰려 있다.

 

1 급지와 2 급지 총 15개 동의 위치를 보면, 강남구 (8개 동), 서초구 (3개 동), 용산구 (3개 동), 송파구 (1개 동)이 존재한다.

사실상 서울 동남권 + 용산에 대한민국에서 가장 비싼 아파트들이 몰려 있는 셈이다.

 

재미있는건, 강남의 중심축이 경부고속도로 (서초, 역삼, 도곡)에서 영동대로 (삼성, 대치) 주변으로 옮겨가고 있다는 것.

 

영동대로 주변에는 현대차글로벌비즈니스센터, MICE 산업 추진, 삼성역 지하화 사업 등 굵직한 사업이 진행 중이며 향후 천지개벽할 잠재력이 높다. 투자는 미래에 대한 기대감을 반영할 수밖에 없기 때문에 향후 시세 상승 가능성은 영동대로 주변 아파트로 몰릴 수밖에 없다. 

 

지금까지 서울 부동산 2급지에 대해 종합적으로 알아보았다. 최상급지(1급지)와 준상급지(3급지)에 대해 알고 싶다면 아래 포스팅을 클릭하시면 된다.

 

 

[부동산 입지 분석] 최상급지 분석 (압구정~잠실)

 

 

서울 부동산 아파트 준상급지 종합 분석