[부동산 입지 분석] 한강로3가 아파트 수급/시세/호재

 

한강로3가 아파트 수급/시세/호재

 

용산의 중심이자 핵심 입지 중 하나인 한강로 3가 아파트의 수급/시세/호재에 대해 분석해 보겠다. 한강로 3가 아파트 입지의 전반적인 내용은 아래 링크를 참고!

 

[부동산 입지 분석] 한강로3가 인구/일자리/교통/학군

 

1. 한강로3가 아파트 수급

 

한강로3가 착공/완공 예정 아파트

 

한강로 3가는 아파트가 거의 없다. 애초에 공급할 만한 땅이 매우 협소하다. 그만큼 신축이 귀하다. 

 

올해 청약 접수를 받고 84 타입 기준 524대 1이라는 경쟁률을 보여준 용산호반써밋에이디션이 2025년 3월 입주 예정이다. 총 110세대의 소규모 고급화 아파트다. 

 

이후 2025년 완공 예정인 총 969세대의 아세아아파트도 분양 예정이다. 시행사는 부영주택이다. 이곳은 미국 대사관 숙소를 이전하기 위한 목적으로 짓는 것이며, 미국 대사관의 설계 변경 요청 때문에 착공이 계속 지연되어 왔다. 

 

이에 따라 부영주택은 설계 변경 검토를 위해 들어간 시간과 비용에 대한 보상 개념으로 정부에 용적률 상향을 요구한 상황이다. 당초 용적률 340%를 적용했으나, 이를 382%로 상향해야 한다는 입장이다. 그렇다면 추가로 100세대가량이 증가하게 된다. 

 

정부는 용산공원을 빠르게 조성하기 위해 용산공원 인근에 있는 미국대사관 직원 숙소를 가능한 빨리 이전하고 싶어 하므로, 부영주택의 요청사항이 어느 정도 수용되리라 예상한다.

 

 

 

 

2. 한강로3가 대장 아파트

 

• 시세/규모/연식별 : 용산센트럴파크 (평당가 : 6,513만 원 / 세대수 : 1,140세대 / 입주연도 : 2020년)

용산센트럴파크

 

용산센트럴파크가 한강로3가의 유일무이한 대장아파트다. 위에서 살펴본 두 아파트 중 용산호반써밋에이디션이 2025년에 입주하긴 하지만, 용산호반써밋에이디션은 110세대에 불과한 나 홀로 아파트이기 때문에, 용산센트럴파크가 대장 아파트 지위를 계속 가져가리라 본다.

 

현재 실거래가는 39평 기준 24억원대에 형성되어 있으며, 57평 기준 40억 원을 훌쩍 넘는다.

 

신용산역/이촌역 더블 역세권에 용산공원이 바로 근처에 있어 공세권이기도 하다. 

 

용산센트럴파크 거주점수

 

3. 한강로3가 호재 (feat. 단군 이래 최대 개발 PJT)

 

• 용산국제업무지구

용산국제업무지구 조감도

 

한강로 3가에는 한강로 3가 전체 면적의 절반을 차지하고 있는 아주 드넓은 땅이 있다. 그것도 서울 한가운데인 용산에. 바로 용산기지정비창이라고 불리는 용산역 철도 차량사업소 근처 부지다. 

 

2001년 당시, 국유부지였던 용산기지를 정비구역으로 지정하며 '국제업무지구'라는 단어가 처음 등장했다. 하지만 2008년 금융위기가 터지고 당시 사업시행자 였던 삼성물산이 사업시행자 지위를 포기하게 된다. 그 빈자리에 롯데투어가 2010년 대타로 들어왔다.

 

 

 

그리고 마침내 2011년 기공식이 개최되었다. 하지만 자금조달을 놓고 코레일과 롯데투어의 갈등은 골이 깊어졌다. 결국 2013년 사업 청산이 결정났다. 2013년 10월 10일 서울시도 최종적으로 지구 지정을 해제했다.

 

2015년 한국은행의 금리인하를 필두로 하여 경기부양책 추진 등에 따라 이 사업은 재추진 시도를 하게 된다. 사업 추진에 애로가 되었던 서부이촌동도 개발계획에서 제외하기로 한다. 

 

오세훈 시장이 2022년 선거에서 서울시장에 재선됨에 따라 용산국제업무지구 개발은 속도가 나게 된다. 그 해 7월 26일, 용산국제업무지구 개발구상을 발표했다. 서울시 최초로 법적 상한 용적률 1500~1700%를 허용하면서 롯데타워보다 높은 초고층 빌딩도 건축이 가능하게 되었다. 기반시설 구축에만 12.5조 원이 들 것으로 예상되는 역대급 프로젝트다. 

 

용산국제업무지구 개발계획

 

금리인상, 주변 집값 상승 컨트롤 등의 과제가 적지 않으나 예정대로라면 2027년까지 기반시설 설치 완료 예정이다.

 

용산국제업무지구는 스마트시티를 실현한 미래형 도시로 건설될 계획이다. 완공 이후에는 한강 건너에 위치한 금융 중심지 여의도와 시너지를 내어 거대한 메가 경제구역을 형성하리라 본다. 

 

• 용산공원

용산공원 마스터플랜 (클릭시 확대됩니다)

 

서울시 용산구의 주한미군 용산기지가 평택으로 이전함에 따라, 공터로 남게 될 이곳을 활용하기 위해 만들고자 하는 공원이다. 미국의 센트럴파크처럼 도심 한복판에 있는 초대형 생태 공원으로 개발 될 예정이다.

 

1조 2천억원을 투입해 2019년부터 조성을 시작했으며, 2027년 개발 완료 예정이다. 전부 완료될 경우 공원으로부터 도보 10분 이내 지하철역만 해도 무려 9개나 되는 엄청난 공원이 된다. (숙대입구, 남영, 삼각지, 용산, 신용산, 이촌, 서빙고, 녹사평, 이태원)