[부동산 입지 분석] 방배동 아파트 수급/시세/호재

 

 

방배동 아파트 수급/시세/호재

 

서초의 관문이자 강남 3구의 서쪽 입구인 방배동 아파트. 어떤 좋은 아파트들이 있을지, 향후 호재는 어떤 것들이 있는지 알아보자. 만약 방배동 자체의 입지에 대해 (인구/일자리/교통/학군) 더 자세히 알고 싶다면 아래 링크 클릭!

 

[부동산 입지 분석] 방배동 인구/일자리/교통/학군

 

 

1. 방배동 아파트 수급

 

 

방배동은 최근 몇년간 및 향후 가까운 시일 내로 '확정적인' 공급은 아직 거의 없다. 서초구 전체적으로 보면 향후 몇 년간 공급 가뭄 지속이고, 잠원동만 2025년에 3천 세대 정도 공급이 예정되어 있다고 보면 된다. 

 

 

2. 방배동 대장 아파트

 

 

• 시세/연차/규모별 : 방배그랑자이 (평당가 : 7.717만원, 입주연도 : 2021.7월, 세대수 : 758세대)

방배그랑자이

 

총 세대수 758세대의 방배그랑자이가 현재 방배동 최신축, 최고가 대장 아파트다.

 

재밌는 점은, 758세대밖에 안되는 규모의 아파트가 방배동 최대 세대수 아파트라는 것이다. 그만큼 방배동에는 빌라 등 소규모 주택이 많다는 의미이며, 공급이 항상 부족한 지역이라는 것을 알 수 있다.

 

세대당 주차대수는 1.99대로 매우 넉넉한 편이다. 우면산과 매봉재산에 둘러싸인 산세권 아파트로, 방배역까지는 도보로 10분 정도 걸어야 한다.

 

하지만 방배그랑자이는 준공 후 많은 이슈가 있었다. 악취 문제, 폐건자재 방치 문제, 누수, 곰팡이, 어린이 놀이터 사용 금지 논란 등등

 

물론 이러한 이슈들은 현재 상당 부분 봉합이 된 것으로 보이고, 현재 방배그랑자이의 상품성은 강남에서 흔히 찾아보기 힘든 숲세권 아파트로 상당히 훌륭하게 자리매김한 상태이다.

 

현재 국평 33평 기준으로 최고가 (29억) 대비 실거래 기준 17% 정도 빠져 있는 상황이다. (24억)

 

방배그랑자이 거주점수

 

3. 방배동 아파트 호재 (feat. 재건축)

 

방배동은 1970~80년대 대규모 주택가가 지어졌으며, 2000년대 후반 들어 노후화 이슈가 수면위로 떠올랐다. 재건축 사업은 현재 빠르게 추진되고 있으며, 노후 단독/다가구/다세대/연립주택 등을 아파트로 재건축하는 '단독주택 재건축'이 많다.

 

보통 빌라 등은 재건축이 아니라 재개발로 알고 있는데, 방배동은 기반시설이 잘 갖춰져 있어 추가 기반시설 설치가 필요 없어 재건축으로 분류하게 된다. 이렇게 되면 임대주택 공급 의무, 세입자 등에 대한 손실보상의무에서 자유로운 점이 장점이다. 

 

방배동에는 호재도 많다. 2019년 서리풀 터널 개통으로 강남까지 직선거리 4km면 가는 교통의 중심이 되었다. 서리풀터널 위 정보사 부지에는 3만 명 고용 창출 예상되는 4차 산업 복합단지 개발이 예정되어 있다.

 

방배동 아파트 재건축 지도 (클릭시 확대됩니다)

 

 

자 그렇다면, 방배동에서 가장 빨리 정비사업이 완료된 곳은 어디일까?

 

방배동 재건축 현황 (`24.1월 기준, 클릭시 확대됩니다)

• 1 Tier 그룹 (착공) 

현재 착공에 들어간 재건축 아파트는 3곳으로, 디에이치방배(방배 5구역), 래미안 원패를라(방배 6 구역), 아크로 리츠카운티(방배 삼익)다. 개인적으로 세 곳 중에 방배 5 구역을 재건축하는 디에이치방배가 향후 방배동의 대장이 될 것이라 본다.

 

디에이치방배는 3,080세대의 대단지 아파트로, 이수역/총신대입구역/내방역 역세권이다. 규모로 보나 상품성으로 보나 명실상부 방배동 대장아파트 자리가 예정되어 있다. 

 

디에이치방배는 2017년 12월 31일 이전에 관리처분인가를 신청했기 때문에 재건축 초과이익환수제 적용도 받지 않는다. (방배 6구역 재건축인 래미안 원패를라도 마찬가지다)

 

방배 삼익은 아크로 리츠카운티로 재탄생하게 된다. 대형평수를 늘리면서 전체 세대수가 줄어들었다. 서초 학원가 접근성이 양호하다는 특징이 있다.

 

 

• 2 Tier 그룹 (관리처분인가)

그 다음으로 진도를 많이 뺀 구역은, 관리처분인가가 난 방배 13/14/15 구역 및 방배 신동아다.

 

가장 규모가 큰 곳은 방배 13구역으로, 2,296세대를 공급할 예정이다. 방배 5 구역 다음으로 공급 물량이 많고, 단지명은 방배 포레스트 자이로 예정되어 있다. 2017년 12월 31일 이전에 관리처분인가를 신청했기에 재초환에서 자유롭다.

 

방배 13/14/15구역은 모두 방배 대장인 디에이치방배 바로 옆이라, 5/13/14/15 구역 신축아파트들은 거대한 신축 타운을 형성할 것이라 본다.

 

방배 신동아는 진행속도가 매우 빠르다. 2020년 말 조합설립인가 이후 4년만에 이주까지 완료되며 매우 빠른 속도로 사업 진행 중이다.

 

• 3 Tier 그룹 (조합설립인가)

방배 7 구역과 방배 15 구역, 방배 신삼호는 조합설립인가를 받은 상태이다. 이 때문에 아직 시공사는 미정인 상태다.

 

참고로, 투기과열지구에 속해 있는 서초구는 조합설립인가 이후 조합원 지위양도가 제한된다는 점을 알아야 한다. 즉 조합원 승계 매물은 제한적이라는 것. (물론 향후 사업시행인가 후 3년 내 미착공시에는 거래가 가능하다)

 

방배 신삼호는 최고 41층으로 상향하는 정비계획 변경안을 제출한 상태이며, `24년 상반기에 건축 심의 및 시공사 선정 예정이다. 방배동에서 가장 북쪽에 위치하며 반포와 맞닿아 있어 반포 접근성이 좋다는 장점이 있다.