[부동산 입지 분석] 성수동 2가 아파트 수급/시세/호재

 

 

성수동2가 아파트 수급/시세/호재

 

MZ들에게 핫플레이스로 떠오르고 있는 성수동 2가 아파트의 수급/시세/호재를 알아보자. 성수동2가 동네 자체의 입지 분석 글을 참고하고 싶다면 아래 링크 클릭!

 

 

[부동산 입지 분석] 성수동2가 인구/일자리/교통/학군

 

 

1. 성수동 2가 아파트 수급

 

 

 

성수동 2가는 아파트 자체가 거의 없는 동네이다.  500세대 이하의 소규모 단지만 드문드문 있는 동네다. 입주 물량도 향후 최소 3년간은 전혀 없고, 이로 인해 공급 부족 상황이 지속될 전망이다. 

 

 

2. 성수동2가 대장 아파트

 

• 시세별 : 강변금호타운 (평당가 : 8,267만 원)

강변금호타운

 

강변금호타운이 성수동 2가에서 가장 비싼 아파트에 이름을 올렸다. 현재 가장 최근 실거래가 기준(`23.10)으로 25평 18억에 형성이 되어 있다.

 

1994년 지어진 구축, 108세대 두 동. 객관적인 상품성은 매우 떨어진다.

 

사실상 나 홀로 아파트나 다름없는 소규모 아파트에 성수역이 도보 15분 이상 걸리는 비역세권 아파트긴 하나, 자차 교통은 매우 좋다. 강변북로로 들어갈 수 있는 진입로가 아파트 바로 앞에 있다. 

 

한강변이라 가격적인 프리미엄을 받고 있고, 재개발 성수전략정비구역 4 지구에 속해 있어 향후 자산가치 상승을 기대해 봐도 좋을 듯하다.

 

강변금호타운 거주점수

 

• 연차별 : 서울숲힐스테이트 (입주연월 : 2009년 6월)

서울숲힐스테이트

 

445세대의 서울숲힐스테이트가 성수동 2가에서 가장 신축아파트로 이름을 올렸다. 24평 실거래가 기준 15.6억 원이며, 호가는 18억 정도에 형성이 되어 있다.

 

2호선 성수역과 수인분당선 서울숲역 준역세권이고, 성수동 2가에서 유일한 준신축아파트이나, 시세는 같은 동네 비역세권 구축 아파트(강변금호타운 등) 보다 낮은 편이다. 

 

이 아파트는 성수전략정비구역에 포함이 되어 있지 않다는 점이 주변 아파트보다 시세가 낮게 형성된 가장 큰 원인인 거 같다. 또한 한강은 가까우나 한강뷰가 나오지 않는, 고로 한강 프리미엄이 거의 없는 단지다.

 

서울숲힐스테이트 거주점수

 

• 규모별 : 성수동아이파크 (세대수 : 656세대)

성수동아이파크

 

2003년 지어진 현대 아이파크가 성수동 2가 최대 규모 아파트에 이름을 올렸다. 현재 평당가는 4천만 원 선으로, 32평 실거래가 기준 14억대에 형성되어 있다. 

 

중랑천이 단지 근처에 있어 산책하기 좋고, 성수역 도보 5분 내로 닿을 수 있는 초역세권이다. 성수동 번화가와도 좀 떨어져 있어서 아기 키우기에도 나쁘지 않다.

 

물론 성수동이 학군은 매우 열악... 하여 초등학생, 늦어도 중학생이 되면 이사를 해야 할 것이다.

 

바로 옆 성수 롯데캐슬파크와 비교되는 단지이기도 하다. (개인적으로는 1분이라도 더 역에 가까운 단지를 선호하여, 성수롯데캐슬파크가 더 가치가 나아 보인다. 그 때문인지, 시세는 롯데캐슬파크가 좀 더 비싸다)

 

성수동아이파크 거주점수

 

 

3. 성수동 아파트 호재 (feat.재개발)

 

• 성수전략정비구역

성수전략정비구역 개발 현황 (클릭시 확대됩니다)

 

성수전략정비구역은 성수동 한강변의 노후 저층 주거지, 상가 등을 4개 지구로 나누어 재개발하는 사업이다. 성수동 2가에는 2 지구, 3 지구와 4 지구가 위치해 있다.

 

사업성이 가장 높다고 평가받는 지역은 1 지구와 4 지구다. 1 지구는 부지 면적과 공급 물량이 가장 많다. 서울숲역과 뚝섬역 더블 역세권이라는 점도 장점. 

 

4 지구는 규모는 가장 작지만 조합원 비율이 낮아 사업성이 매우 높다. 그리고 강남으로 진입하는 영동대교에 인접해 있어 자차 교통이 매우 편리하다. 

 

2024년 3월, 4지구 재개발정비사업조합은 최고 77층 초고층 건축안을 추진키로 했다. 천정부지로 올라가는 공사비를 감안하더라도 전 세대 파노라마 한강뷰를 확보하여 분양수익을 늘리고, 건물의 가치를 올리겠다는 전략이다.

 

성수전략정비구역 4지구 임시 조감도

 

성수 4 지구 측에 따르면, 초고층은 준초고층 대비 20% 정도의 건축비 차이가 날 뿐, 외장재 및 층수에 따른 공사비 차이는 크지 않다. 공사비에서 가장 큰 영향을 주는 요인은 내장재 등 고급화에 따른 비용이라고 한다. 어차피 비용 차이는 크지 않으니 차라리 프리미엄화로 가겠다는 것.

 

참고로 성수 3 지구도 최고 80층 초고층을 추진키로 한 바 있다.

 

반면 성수전략정비구역의 대장이라 불리는 1 지구는 초고층을 포기하고 50층 미만 층수를 선택한 점과 대비된다. 성수 2 지구도 분담금 증가 우려로 50층 이하 준초고층 추진하는 방향으로 가닥을 잡은 상태다.

 

준초고층을 택한 성수 1 지구와 2 지구가 웃게 될지, 초고층을 택한 성수 3 지구와 성수 4 지구가 웃게 될지 향후 그 귀추가 주목된다.