서울 부동산 아파트 준상급지 종합 분석

 

 

서울 준상급지 종합 분석

 

서울 부동산 준상급지에 대해 종합 분석을 해보겠다. 평당가 5천만 원이 넘는 만만치 않은 동네들이다. 이 동네들의 특색과 공통점은 어떤 것들이 있을지 파악해 보자.

 

1. 서울 부동산 준상급지 범위

 

서울 동별 평당가 (`24.3)

 

서울 부동산 준상급지를 평당가 5천만원 이상~6천만 원 미만의 동네로 정의하였다. 잠실 생활권이라 할 수 있는 신천동, 재건축이 활발히 진행 중인 목동과 여의도, 방배동, 새로운 IT 메카로 떠오르고 있는 성수동이 이름을 올렸다.

 

사실 평당가 5천만원 경계에 있는 성수동 2가, 가락동 등은 4900만 원 평당가 동네인 방이동, 아현동, 옥수동 등과 엎치락뒤치락한다. 즉, 언제든 4천만 원 대 급지로 내려갈 수도 있고, 그 아래 동네가 5천만 원대로 치고 올라올 수 있다. 즉 춘추전국시대인 셈.

 

어쨌든 2024년 3월 기준으로는 5천만원 대 동네는 위와 같으니, 위 동네들의 특징과 공통점에 대해 분석해 보겠다.

 

2. 서울 부동산 준상급지 위치 및 특징

 

준상급지에는 현재 토지거래허가구역으로 대표되는 압/여/목/성 지역 (압구정/여의도/목동/성수) 중 3곳이 포진되어 있다. 그만큼 투자 (내지 투기) 수요가 많이 유입되는 곳이고, 모두가 가지고 싶어 하는 곳이라는 의미다. 압구정/반포처럼 가격이 심각하게 높지는 않아서(?) 돈 좀 있다 싶으면 해 볼 만한 지역이기도 하다.

 

준상급지 위치 (클릭시 확대됩니다)

 

• 목동/여의도

서부쪽의 대장인 목동과 여의도가 가장 먼저 눈에 띈다. 최상급지/상급지에는 서쪽 지역이 존재하지 않았으나, 준상급지 지역으로 넘어오며 목동과 여의도가 서쪽 지역으로서는 최초로 상위권에 이름을 올리기 시작한다. 

 

목동과 여의도는 서울 서부 및 경기 서부, 인천 동쪽 직장인들에게는 최고로 선망하는 부동산 입지이다. 즉 목동과 여의도 배후에 수백만의 잠재 진입 수요가 있다고 생각하면 된다.

 

사실 서울 서부 쪽엔 양질의 일자리가 매우 풍부하다. 마곡(LG 그룹 등), 상암 DMC, 구로디지털단지, 여의도, 가산디지털단지, 앞으로 생길 부천 대장단지 (SK 그룹 등 입주 예정) 등 굵직한 일자리들이 많다. 

 

목동과 여의도는 각각 학군 및 일자리의 메카로서, 재건축 또한 활발히 추진되고 있어 향후 미래가 밝으리라 생각된다.

 

 

• 방배/수서/가락

 

강남3구의 입구 역할을 하는 지역도 눈에 띈다. 즉 서초구 방배동, 강남구 수서동, 송파구 가락동이다. 물론 강남 3 구라 집값은 매우 비싸지만, 강남 안에서도 핵심지보다는 집값이 저렴하여 강남 입성하려는 사람들의 꿈과 희망(?)이 되어주고 있다. 

 

방배/수서/가락동은 재건축 및 재개발을 활발히 추진하고 있다. 노후화된 아파트 및 빌라들이 많아 재건축 및 재개발 진행이 속도감 있게 추진되고 있다. 이러한 기대감이 반영되어 시세가 높은 수준에서 형성되고 있다. 

 

특히 수서는 GTX-A 개통 효과로 향후 유동인구가 지속 증가할 것이고, 수서역세권 개발도 완료되면 교통 허브로서 완벽하게 자리매김 하리라 본다.

 

• 성수/논현/신천

성수/논현/신천은 주거단지라기 보다는 직주근접 동네에 가깝다. 이러한 이점을 안고 준상급지에 올랐다고 볼 수 있다. 물론 개인적으로는 성수에 개발호재가 많아 세 곳 중에는 성수동의 미래가 가장 밝아 보인다. (학군이 아쉽긴 하지만..)

 

세 곳 중에서 주거단지로서 아기 키우고 살 거면 신천이 가장 우수하다. 준상급지 지역 중 목동이 학군 1위라면, 신천이 2위 정도 할 것이다.

 

서울 최상급지와 상급지 입지 분석을 보고 싶다면 아래 포스팅을 참고하시면 된다.

 

 

 

서울 부동산 아파트 2급지 (상급지) 분석

 

 

[부동산 입지 분석] 최상급지 분석 (압구정~잠실)