고덕동 아파트 수급/시세/호재

 

 

고덕동 아파트 수급/시세/호재

 

강동의 대장 지역인 고덕동 아파트에 대해 알아보자. 고덕동 입지 자체에 대해 알고 싶다면 아래 링크 클릭!

 

고덕동 인구/일자리/교통/학군

 

 

 

1. 고덕동 아파트 수급 

 

고덕동 수급 (클릭시 확대됩니다)

 

고덕동에 아파트 공급은 매우 적은 편이다. 2024년에 780세대(고덕풍경채어바니티)가 들어오긴 하는데, 고덕동 수요에 비하면 매우 적은 편이다. 

 

참고로 오른쪽에 높은 막대그래프는 바로 올해 11월에 입주가 시작될 둔촌주공아파트 재건축 (올림픽파크포레온, 줄여서 올파포)이다. 

 

고덕동과 거리가 멀지 않아 고덕동 전세 시세에 영향을 줄 수도 있다.

 

 

2. 고덕동 대장 아파트

 

• 시세/연식/규모별 : 고덕그라시움 (평당가 : 5,308만 원, 입주연월 : 2019.9월, 세대수 : 4932세대)

고덕그라시움

 

고덕동의 대장이자 강동의 대장중 하나로 불리는 고덕그라시움은 전국적으로 유명한 아파트이다. 커뮤니티 시설이 잘 되어 있고 역세권에 조경도 잘 갖추어져 있다.

 

25평 최근 실거래가(24.06.24)가 13.5억을 찍었다. 전고점을 100% 회복했다. 참고로 길 건너 상일동에 위치한 고덕아르테온도 6월에 실거래가 13.5억으로 전고점 100% 회복했다. 

 

고덕그라시움 거주점수

 

 

고덕그라시움은 명실상부 고덕동 1위 대장 아파트이다. 고덕역에서 서쪽으로 10분 정도 걸어가면 고덕래미안힐스테이트라는 고덕동 2위 신축아파트가 나온다. 고덕동의 양대산맥인 이 두 아파트를 비교해 보자.

 

고덕그라시움 vs 고덕래미안힐스테이트 (클릭시 확대됩니다)

 

두 아파트는 용적률은 249%로 서로 같고, 건폐율도 20% 수준으로 거의 같다. 주차 공간은 고덕래미안힐스테이트(1.68대)가 고덕그라시움(1.45대) 대비 나은 편이다. 학군도 고덕래미안힐스테이트에 배정되는 중학교가 좀 더 우수하다.

 

하지만 고덕그라시움은 세대수와 연식에서 고덕래미안힐스테이트에 앞선다. 특히 교통이 우수하다. 비 한 방울 맞지 않고 상일동역까지 들어갈 수 있다는 점과 9호선 연장 개통 시 9호선 고덕역/샘터공원역 모두 도보권이라는 점이 고덕그라시움에 프리미엄 가격을 형성하는 요인이다. 

 

 

3. 고덕동 호재 (feat. 교통)

 

 

고덕동에는 재건축 호재는 거의 없다. 한적한 서울 변두리 주공아파트 촌이었던 이곳은 2010년대를 거치며 거의 모든 구축 아파트가 신축으로 이미 탈바꿈을 마쳤기 때문이다. 

 

고덕동의 호재는 9호선 4단계 연장에 있다. 2028년 준공 예정으로, 역은 총 4개가 추가될 예정이다. (생태공원사거리역 / 한영외고역 / 고덕역 / 고덕강일 1 지구역)

 

9호선 4단계 연장 계획 (자료 : 서울시, 클릭시 확대됩니다)

 

이 4개의 역 중 고덕동을 지나는 역이 2개나 된다. 이 두 역이 생김으로써 호재를 받을 아파트가 어디일지 알아보자.

 

• 고덕역

고덕역 9호선 역세권 아파트별 분석 (클릭시 확대됩니다)

 

고덕역은 현재 5호선이 지나므로, 9호선 완공 시 5/9호선 더블역세권이 될 예정이다. 고덕역 9호선 예정지에서 고덕동 주요 아파트까지 도보 거리를 재 보았다.

 

가장 가까운 곳은 고덕아이파크, 배재현대 아파트다 (도보 8~9분). 고덕 그라시움은 동 위치에 따라 다르나 5분~15분 정도 걸릴 것으로 보이며, 고덕래미안힐스테이트는 15분 정도 걸린다.

 

이 4개 아파트 모두 2028년 9호선 연장이 차질 없이 완공 시 호재를 그대로 받을 것으로 보인다.

 

• 고덕강일 1 지구역

고덕강일1지구역 9호선 역세권 아파트별 분석 (클릭시 확대됩니다)

 

 

고덕강일 1 지구역 역세권은 고덕그라시움 (도보 약 10분), 고덕아이파크(도보 약 15분)가 누릴 예정이다. 사실 고덕아이파크 주민들은 고덕역으로 가서 9호선을 타는 게 더 가깝다.

 

따라서 고덕강일 1 지구역은 고덕동 120~139동 주민들이 자주 이용할 것으로 보인다. 이곳 주민들은 고덕강일 1 지구역까지 도보 5분이면 간다.

 

결국 결론은 고덕그라시움의 위엄이다. 9호선 2개 역 신설의 영향을 온전히 누리는 고덕동 아파트는 고덕그라시움이 유일한 것.

 

고덕동에 정말 말도 안 되는 신축 프리미엄 아파트가 들어오지 않는 한, 적어도 2020년대 후반까지는 고덕그라시움이 고덕동 대장 아파트 자리를 유지할 것으로 보인다.