최근 몇 년간 숨 가쁘게 올랐다가,
가파르게 하락중인 부동산 시장..
이럴 때일수록 진짜 실력자와 시장에 편승하여 가격 상승한 초심자의 역량차이가 명확히 보인다.
부동산 실력의 척도는 여러 가지가 있겠지만, 입지에 대해 명확한 개념을 가지는 게 기본 중 기본!
그러면 우리나라 부동산 최고의 입지는 어디일까?
그렇다. 맞다. 서울이다. (당연한 얘기를...ㅋㅋ)
대한민국 최고의 Brain 집단 한국은행이 최근에 발간한 보고서에 따르면, (필요하신분은 가져가세요^^)
서울은 명실상부 대한민국의 경제력이 집중되어 있는 도시로, 다른 어느 나라보다 서울에 대한 의존도가 높다
아래 표만 봐도 어떠한 OECD 국가보다도 인구와 경제규모가 서울에 집중되어 있음을 알 수 있다.
특히 사교육 기관 밀집도 사교육비 지출 비율을 보면 서울은 대적할 만한 적수가 없이 압도적이다.
이러니까 서울 집값이 가장 비싸고, 가장 안전자산 인거다...
하지만 아무나 살 수도 (Buy), 살 수도 (Live) 없다....
그러면 대한민국의 핵심지역인 서울, 그 서울에서 핵심지역은 과연 어디일까?
그 동네의 가치가 가장 잘 반영된 데이터인, "주택 가격" (매매가/전세가)을 기준으로 핵심지역을 추려 보겠다.
즉 구별 평당 평균가격을 기준으로 나열해 보았다. (데이터는 `22.12월 말 기준 최신 데이터이다. 출처는 아래에^^)
https://price.joinsland.joins.com/area/
price.joinsland.joins.com
1. 서울 구별 매매가 랭킹 (22.12월 말 기준)
서울 매매 평당가 : 3,940만 원이며, 평당가 이상인 지역은 총 8개 구이다.
평당가 4,000만 원 이상까지는 서울에서도 노른자 지역이라고 분류할 수 있을 법하다.
(이런 지역은 아직도 30평대 기준 10억 중반인 아파트가 즐비하다고 보면 된다)
즉 대한민국의 중심 서울, 그중에서도 핵심 입지는 TOP 7 인 서초/강남/용산/송파/성동/광진/마포/양천인 것이다.
(물론 서초/강남은 다른 차원의 세계ㅎ)
2. 서울 구별 전세가/전세가율 랭킹 (22.12월 말 기준)
서울 전세 평당가 : 1,931만 원이다. 서울 전세는 30평대 기준 평균 6억은 한다고 보면 된다.
전세가격이 높을수록 실거주 가치가 높다는 의미다.
즉 전세가는 실거주 가치로 해석하면 되고,
매매가는 실거주 가치(전세)에, 이 아파트가 오를 거 같다!라는 투자 가치가 더해진 가격이라고 해석하면 된다.
전세가 = 실거주 가치
매매가 = 실거주 가치 + 투자가치
주목해야 할 부분은 전세가율!이다.
전세가율은 매매가 대비 전세의 비율을 말한다 (매매가 : 10억, 전세가 6억의 경우 전세가율 60%)
전세가율이 높아질수록
1. 매매-전세 gap이 작아지고, gap투자 수요가 유입될 수 있는 여지가 있다.
2. 전세가율이 높아지면 "차라리 사자"라는 수요가 매매가를 밀어 올리게 된다. 그리고 매매가 상승으로 이어질 수 있다.
하지만 전세가율이 높다고 무조건 좋은 걸까?
목포, 광양 등 일부 지방도시의 경우 전세가율이 매우 높은데, 일자리 때문에 잠깐 사는 수요가 대부분이다.
즉 살긴 살아야 하지만 매수하고 싶지 않은 지역이라면 전세가율은 높아져도 매매가를 밀어 올리지는 않는다.
따라서 특정 아파트가 추후에 가격 상승의 모멘텀이 있는지 면밀히 분석해야 할 것이다.
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