[부동산 입지 분석] 개포동 아파트 수급/시세/호재

 

 

개포동 아파트 수급/시세/호재

 
예전에 강남에서도 서민들만이 주로 거주했던 개포동. 하지만 지금은 신축들이 즐비하다. 어떤 아파트들이 있는지 분석해 보자.

 

 

1. 개포동 아파트 수급

강남구 지역별 수요/입주

 
강남구 아파트는 2023년, 2024년에 초과 공급을 경험한다. 즉 2014년 이후 10년 만에 공급이 수요보다 많은 매수자 우위의 시장을 겪게 되는 것이다. 초과 공급의 중심에 개포동이 있다.
 
강남구 지역별 입주 물량을 보면, 다른 지역은 입주 물량이 거의 없다고 봐도 무방하다. 하지만 개포동이 입주 물량을 혼자 싹 쓸어간다. 2023년에 3,375세대, 2024년에 6,702세대라는 엄청난 물량이 개포동으로 들어온다.
 

 

2. 개포동 대장 아파트

 

• 시세별 : 개포주공 6단지 (평당가 : 9,376만 원)

1983년 준공된 개포주공 6단지가 개포자이프레지던스에 근소하게 앞서며 시세 기준 개포동 1위를 차지했다. 도보 5~10분 거리에 개포동역과 대모산입구역이 있는 더블 역세권으로
개포동에서 저렴하게 전세로 거주하며 대치 학군지의 이점을 누리고 싶어 하는 부모들이 많이 거주하는 편. 

개포주공 6단지

• 규모/입주시기별 : 개포자이프레지던스 (평당가 : 9,185만 원)

개포주공 4단지를 재건축해 2023년 2월 입주한 3,375세대 규모의 대단지다. 아직 입주한 지 얼마 안 되어 시세 형성이 진행 중이라는 점을 감안하면, 사실상 개포주공 6단지를 넘어서는 개포동의 진정한 대장 아파트이다. 용적률 249%, 건폐율 18%로, 타 신축 아파트 대비 아주 쾌적한 환경을 자랑한다. 개포동을 끼고 있는 초품아 아파트다.
 
자연과 리조트를 끼고 있는 휴양지 콘셉트로 지어졌다. 실제로 단지 남쪽에는 대모산과 구룡산, 북쪽에는 양재천이 흐르는 천혜의 자연환경을 자랑한다.
 

개포자이프레지던스

 
호캉스를 지향하는 아파트답게 커뮤니티 시설은 가히 압도적이다. 국내 아파트 최초로 인피니티 풀이 설치되었다. 수영장, 실내 피트니스 센터, 스터디센터 등은 물론이고 조/중/석식을 아워홈에서 상주하여 직접 조리하여 제공한다.
 
하지만 전 국민에게 보도된 안타까운 사건도 있었다. 2023년 6월, 입주 3달밖에 안된 시점에 비로 인해 커뮤니티와 지하주차장이 침수되었다. GS건설 측은 배수로 인한 일시적인 문제라는 주장을 펼치고 있다.
 
물론 당장 11월부터 내년 초까지 입주가 진행될 디에이치퍼스티어아이파크 (6,702세대)도 있다. 개프자를 물리치고 개포동 최신축 아파트가 될 것이다. 현재 분양권 실거래 평균가는 29억 8천만 원으로, 평당가는 9030만 원 정도이다. 

 

※ 하지만 디에이치퍼스티어 아이파크는 현재 시공이 완료되지 않은 상태로, 강남구에서 준공 허가를 내주지 않은 상태이다....빨라야 내년 상반기 부터 입주가 가능하리라 본다. 
 

 

 

3. 개포동 호재 (feat. 재건축)

 
강남구 서민아파트의 상징이었던 개포주공 아파트는 5, 6, 7단지를 제외하고 모두 재건축을 완료했다. 

개포동 재건축 현황 (`23.10)

 
개포주공 6,7 단지 : `23년 6월, 개포동 재건축의 마지막 퍼즐이었던 개포 주공 6, 7단지가 서울시 건축심의를 통과했다. 개포주공 6, 7단지는 통합 재건축을 추진하고 있으며 2021년 1월 90%의 동의율로 조합설립인가를 받았다.
 
`23년 말에 사업시행인가 신청을 할 때 원안인 35층 재건축 추진과 vs 최고층을 49층으로 상향하자는 의견이 맞물리고 있다. 개인적으로는 사업시행 속도가 더 중요하다고 생각하기에 35층 재건축을 추진하는 게 낫다고 본다.
 

개포 주공 6단지

 
개포주공 5단지 : `23.10월, 개포 주공 5단지는 사업시행인가를 통과했다. 현재 사업진행 속도만 놓고 보면 개포동에서 가장 투자하기 좋은 단지다. 건폐율 22%, 용적률 300% 이하를 적용하여 총 35층 높이의 1,279세대 아파트로 탈바꿈할 예정이다.
하지만 현재 시세가 살벌하다. 전용 83 기준 7월 26.3억에 실거래되었다. 바로 옆 개포자이프레지던스가 전용 84 기준 25.3억에 실거래되었음을 감안하면 주변 신축보다 1억 정도 프리미엄이 붙은 셈이다.
 
물론 개포주공 5단지 아파트는 개포동역이 단지 바로 앞에 있어 개포자이프레지던스 보다는 교통 환경이 좋다. 신축으로 거듭나면 개포주공 5단지가 대장 단지가 될 여지가 충분히 있다.

개포주공 5단지

 
경우현 (경남/우성 3차/현대 1차) : 경우현은 신통기획이 확정되었다. 3개 아파트 통합 1,499세대 규모를 재건축하여 50층 높이 2,344세대의 아파트를 짓는다고 한다. 
 
한편 개포동 다른 주공 아파트들은 대부분 모두 신축으로 재건축을 완료한 상황이다. 개포주공 5/6/7단지와 경우현까지 재건축이 완료되면 개포동 일대는 신축 밭이 형성되며 상전벽해된다.