[부동산 입지 분석] 청담동 아파트 수급/시세/호재

 

 

청담동 아파트 수급/시세/호재

 

 

강남에서 가장 기품 있는 부자들이 산다는 청담동. 청담동 시세를 리딩하는 아파트는 어떤 곳이 있을지 알아보자.

 

 

1. 청담동 아파트 수급

청담동 수요/입주

 

청담동 아파트 공급은 강남구 중에서도 가장 적다. 2024년부터 향후 3년간 공급이 제로다. (물론 2025년 입주 예정인 청담르엘을 아직 반영하지 않은 수치이긴 하다)

 

개포동이 2023년 3,300세대, 2024년 7천세대에 육박하는 공급물량을 보여주는 것과 극명한 차이가 난다.

 

2. 청담동 대장 아파트

청담자이

• 시세별/규모별 : 청담자이 (평당가 : 1억 187만원)

청담동에서 가장 비싼 아파트는 청담자이다. 2011년에 입주한 708세대의 준 신축 아파트로, 용적률은 267%, 세대당 주차대수는 1.28대에 불과하다. 이는 50평대 이상 대형 평수가 없어서, 법정 주차대수가 적어서 이렇게 된 것이다.

 

청담동에 대규모 아파트는 거의 없다. 청담자이가 700여 세대로 큰 규모는 아니지만 청담동 최대 규모 아파트에도 이름을 올렸다.

 

압도적인 한강뷰를 자랑한다. 강남의 한강뷰 아파트가 대부분 북향인데 반해, 청담자이는 한강이 동향 세대수가 많다는 점이 또 다른 장점. 실제로 90% 이상의 세대에서 한강 조망이 가능하도록 동향, 북향으로 공격적인 동 배치를 하였다.

즉 2층을 제외한 전 세대가 거실에서 한강 조망이 가능하다. 

청담자이 한강뷰

 

올림픽대로가 바로 앞에 있고 청담역도 5분 컷이라는 점에서 교통도 편리하며, 실거주 만족도도 높을 듯하다. 

 

하지만 반경 600m 이내에 마트가 없고, 중학교/고등학교도 없어서 아이 키우는 집은 좀 불편할 듯 하다.

청담자이 거주점수

• 연차별 : 청담린든그로브 (2017년 입주) 

청담린든그로브

 

연차별로는 청담린든그로브가 가장 최신축 아파트다. 청담자이와 영동대로를 사이에 두고 위치해 있는 114세대의 소규모 아파트이며, 평당가는 8,600만 원 선이다.

 

사실 여기는 아파트라기보다는 5동 규모의 고급 타운하우스 개념의 단지이다. (즉, 환금성이 떨어진다. 이런 이유 때문에 신축임에도 불구하고 청담자이 시세를 넘어서지 못한 게 아닌가 싶다)

 

단지에서 1분 거리에 대규모의 청담근린공원이 있어 공원의 이점을 충분히 누릴 수 있으리라 본다.  청담역에서도 도보 3분 거리어서 교통은 꽤 좋은 편이다.

 

청담린든그로브

 

 

 

 

3. 청담동 호재 (feat. 재건축/교통/일자리)

 

청담동의 호재는 차고 넘친다. 특히 교통과 일자리 호재는 바로 옆에 위치한 삼성동과 동일하다고 봐도 무방하다. (실제로 청담자이에서 삼성동 코엑스까지 차로 10분도 안 걸린다.)

따라서 교통/일자리 호재는 아래 삼성동 편을 참고하시고, 이번 청담동 호재 포스팅에서는 재건축 얘기를 잠깐 해보려고 한다. 

 

[부동산 입지 분석] 삼성동 아파트 수급/시세/호재

 

 

공급가뭄 청담동에서 새싹을 피우고 있는 아파트가 있다. 바로 청담삼익 아파트를 재건축하여 지어질 청담르엘이다. 

 

청담르엘 조감도

 

청담삼익 아파트는 1980년 준공되었고, 재건축을 통해 최고 35층, 1261세대로 탈바꿈한다. 일반분양은 176 가구다. 2003년 9월 조합설립 이후 20년 만인 2023년 일반분양 예정이다. 참으로 오래도 걸렸다. 분양이 늦춰진 이유는 크게 3가지다.

 

• 단지 내 상가 소유자들과의 갈등

 

단지 내 상가 소유자들은 재건축 조합설립 당시 상가 소유자들을 배제하고 아파트 소유자들끼리만 조합 설립했다며 조합설립 무효 소송을 냈다. 

 

2017년 11월 관리처분인가를 받은 후에도 소송은 계속되었고, 이주 절차가 2년 이상 지연됐다. 설상가상 소송 1심에서 조합설립 무효 판결을 받으면서 재건축 사업은 무기한 지연되었다.

 

기존 조합설립 인가 효력이 없어지면 청담삼익 재건축 조합이 진행했던 사업시행계획, 관리처분계획 등이 모두 무효화될 수 있다. 2019년 3월 대법원이 조합설립 인가 과정에 하자가 없다고 판결 내리면서 재건축 사업은 다시 재개되었다.

 

청담르엘 조감도

 

• 오염토 발견 이슈

 

하지만 이게 끝이 아니었다. 청담삼익 아파트는 2021년 1월 철거에 들어갔으나, 오염토가 발견되어 착공이 미뤄질 위기에 처했다. 토질 검사 결과 불소가 기준치를 초과한 것. 재건축 과정에서 오염토 발견은 흔한 일이며, 정비업계에선 오염도 산정 기준이 너무 높다고 지적하고 있다. 다행히 다른 곳에 비해 오염토 면적이 작아 정화 기간이 적게 걸렸다.

 

 

 

• 한강뷰를 둘러싼 조합원 간 갈등

 

한강 조망 가능 가구가 당초 계획보다 늘었다. 이에 따라 일부 조합원이 분담금을 더 낼 것을 주장하여 갈등이 불거졌다.

 

청담삼익은 조합원 동/호수 추첨이 100% 랜덤이 아니라 기존 자산에 따라 배정된다. 예를 들어, 한강변에 거주하던 조합원만 한강뷰 아파트를 배정받게 했다.

 

하지만 설계 변경으로 가구당 창문이 추가로 설치되고 조망권이 확대되면서, 한강뷰가 없는 조합원들이 한강뷰 조합원들에게 추가 분담금을 내라고 요구했다. 현재 조합은 분담금 재조정을 위한 종후 자산 감정평가를 진행하고 있다.

 

청담르엘의 준공일은 빨라야 2025년경으로 예상되며, 청담동은 토지거래허가구역으로 지정되어 있기 때문에 갭투자가 불가능하고 실거주만 가능하다.

 

청담르엘이 준공되면 시세는 평당가 1억은 훌쩍 넘을 것이다. 바로 옆 청담자이 시세가 이미 평당가 1억을 돌파했고, 2년간의 물가 상승률 + 신축이 귀한 청담동의 프리미엄을 감안 시 평당가 1억 초반 돌파는 어렵지 않을 것이다. 심지어 현재 토지거래허가구역으로 묶여 있어 시세가 매우 눌려 있는 상태이다.