[부동산 입지 분석] 잠실동 아파트 수급/시세/호재

잠실동 아파트 수급/시세/호재

 

일자리, 교통, 문화, 신축 모든 것들이 갖춰진 아파트, 잠실 아파트들의 수급/시세/호재를 알아보도록 하겠다.

 

1. 잠실동 아파트 수급

송파구 아파트 수급

 

잠실동을 보려면 먼저 송파구 전체 수급을 알아야 한다.

 

송파구 기간별 수요/입주량을 확인해 보면, 2018년에 대규모 공급이 풀린 후 그 이후로 이렇다 할 공급이 없다. 2022년부터 쭉 공급 가뭄이라고 할 수 있다. 2023년, 2024년 가뭄에 콩 나듯 하는 공급은 대부분 문정동과 오금동에 집중되어 있다. 잠실동은 실제로 송파구 내에서도 향후 3년간 공급이 가장 적은 지역이다.

 

2. 잠실동 대장 아파트

• 시세별 : 잠실 주공 5단지 (평당가 : 8,701만 원)

잠실 주공 5단지

 

잠실 주공 5단지는 1978년 입주한 3930세대의 대단지로, 잠실동의 명실상부 대장 단지다. 용적률이 138%로 아주 낮고 잠실역 바로 옆이라 재건축 사업성이 아주 좋다는 평가를 받고 있다. 현재 시세도 옆의 준신축 단지들보다 높은데, 재건축이 되면 훨훨 날아가리라 본다.

 

롯데백화점 잠실점이 도보 9분, 잠실역이 도보 11분이다. 살기는 아주 좋은 편이다. 하지만 세대당 주차대수가 1대에 불과하다는 점은 구축 아파트로서 어쩔 수 없긴 하다.

 

잠실주공 5단지 거주점수

 

지금은 재건축된 잠실 주공 1~4단지와는 저층아파트였다. 하지만 5단지는 대한주택공사의 최초의 고층아파트였다. (15층). 잠실 주공 5단지도 재건축을 추진 중인데, 뒤에서 한번 짚어보겠다.

 

• 규모별/연차별 : 잠실엘스 (세대수 : 5,678세대, 2008년 입주)

잠실엘스

 

잠실 아파트 하면 흔히 엘리트레파 (엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스, 파크리오)를 든다. 그만큼 잠실을 대표하는 5대 신축 (지금은 준신축) 아파트라는 뜻이다.

 

엘리트레파 위치

 

잠실엘스 아파트는 엘리트레파 중에서도 가장 규모가 큰 대표아파트로, 2008년에 준공한 용적률 278%의 아파트다. 평당가는 7천만 원 선을 형성하고 있다.

 

잠실에는 엘스 이후 소규모로 신축이 들어오긴 했으나, 전부 오피스텔 혹은 임대아파트라 공신력 있는 시세가 존재하지 않는다. 사실상 잠실엘스가 잠실주공 5단지가 재건축되기 전까지는 잠실동의 최신축 지위를 누리리라 본다.

잠실엘스 주거점수

 

잠실동에 있는 아파트는 엘스, 리센츠, 트리지움이 대표적인데, 시세는 리센츠 >= 엘스, 트리지움 순으로 형성되어 있다. 아무래도 트리지움은 한강 조망권이 아니라는 것에서 엘스, 리센츠보다는 시세가 약하게 형성되어 있다. 

 

*`23.11월 33평 실거래가 기준 : 리센츠 25억, 엘스 22.2억, 트리지움 22.7억

 

엘리트레파 특징

 

 

3. 잠실동 호재 (feat.MICE, 재건축)

 

잠실동 호재는 여러 가지가 있는데, 대표적으로 MICE 산업의 메카가 될 국제교류복합지구가 있다. 잠실엘스 바로 옆 잠실종합운동장 부지를 개발하는 사업으로, 자세한 내용은 삼성동 편에서 언급하였으니 아래 링크를 참조하시라.

 

[부동산 입지 분석] 삼성동 아파트 수급/시세/호재

 

또 하나의 호재는 재건축이다. 잠실동에서 유일하게 재건축을 추진하고 있고, 강남의 은마아파트와 함께 재건축 시장의 동향을 나타내는 바로미터다. 전 국민이 관심 가지고 있는 잠실주공 5단지 재건축 현황에 대해 알아보자.

 

잠실주공 5단지는 1996년부터 재건축을 추진했다. 바로 옆 주공 1~4단지가 재건축되어 신축으로 탈바꿈하는 것을 옆에서 지켜보면서 지금까지 험난한 고배를 마셔왔다. 2017년 9월 서울시 도시계획위원회 심의를 통과하며 재건축 안이 확정되었다.

 

잠실주공 재건축 조감도

 

하지만 박원순 시장은 조합 주도의 재건축 계획을 백지화하고 공공 주도로 재건축 사업을 벌이고자 했다. 이에 따라 재건축 설계안도 주민의견을 반영하지 않고, 국제설계 공모를 하여 채택하였다.

 

심지어 비용과 설계비 모두 아파트 주민들이 부담하라고 하였다고 한다. 주민들 입장에서는 이미 설계를 다 해놓아서 설계비도 다 부담하였는데, 다시 설계비를 또 부담해야 한다니 복창이 터질 노릇.

 

그리고 2030 서울도시계획의 일환으로 35층 고도제한을 걸어버려 사업성이 많이 나빠지게 되었다.

 

화룡점정은 미래유산 논란이었다. 서울시에서 미래유산으로 잠실주공 아파트 중 523동과 아파트 굴뚝을 남길 계획이라고 발표했다.

 

후손에 잠실주공의 역사를 보여줄 수 있는 미래문화유산으로 남기겠다는 의도라고 한다. 물론 누가 봐도 상식적으로 이해가 가지 않는 계획이어서, 이 계획은 박원순 시장 사망 후 오세훈 서울시장 당선된 후인 2022년 3월에 백지화되었다.

 

2022년 2월 16일, 잠실주공 5단지 재건축이 확정되었다. 6800세대, 최대 층수 50층으로 완전한 고급 단지로 탈바꿈 하나 싶었다.

 

 

하지만 단지 한복판의 신천초등학교 때문에 진행이 지지부진했다. 초등학교 부지가 국유지였고, 서울시 교육청에서 이를 문제 삼으면서 재건축 진행이 무기한 연기될 뻔했다. 현행법상 일반/사유재산과 국유재산을 교환할 수 없기에 학교 부지 교환과 신축이 불가하기 때문이다.

 

하지만 조합이 신통기획으로 추진하고 있는 정비계획안에는 신천초를 이동하지 않고 현재 위치에 그대로 두기로 하면서 현재 신천초 부지 문제는 일단락된 것으로 보인다.

 

현재 잠실주공 5단지는 신통기획을 추진하고 있다. 9월 26일 잠실 5단지 재건축조합은 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아 최고 70층으로 재건축하는 정비계획안을 송파구청에 제출하였다. 

잠실주공 재건축 조감도

 

하지만 현재 재건축을 반대하는 비대위연합이 '신통기획 철회 동의서'를 9월 4일에 제출한 점은 변수다. 전체 조합원의 10% 반대 의견으로 신통기획 신청을 철회 가능한데, 전체 조합원 4048명 중 410명이 신통기획 철회를 신청했다.

 

신통기획을 추진하는 입장은 공공재건축을 신속하게 진행하자는 입장이고, 신통기획 반대 입장은 공공건축에 따라 '닭장 임대아파트'가 될 것을 우려하여 민간 재건축으로 추진을 원한다는 입장이다.

 

잠실주공 5단지가 재건축되는 아파트명은 빌 라디우스 잠실 (최종 단지명은 미정)이며, 삼성물산, gs건설, HDC 현대산업개발 3사가 협업하여 지어질 것이다. 지어지기만 하면 명실상부 잠실의 대장단지가 되리라 확신한다.

 

*신통기획 : 서울시와 민간이 재건축 초기 단계부터 정비계획안을 함께 마련하는 제도. 서울시가 기획하는 기획 방식과 주민들이 만든 계획안에 조언을 하는 자문 방식으로 구분됨.