[부동산 입지 분석] 역삼동 아파트 수급/시세/호재

역삼동 아파트 수급/시세/호재

 

일자리의 메카 역삼동에는 아파트가 별로 없어 보인다. 오피스텔과 빌라로 가득해 보인다. 하지만 그중에서도 주목해 볼만한 아파트가 존재한다. 이런 오피스텔과 빌라로 가득한 동네 안의 아파트라면 분명히 희소가치가 있을 것이다.

 

 

1. 역삼동 아파트 수급

역삼동 수급

 

역삼동 아파트는 공급이 전무한 편이다. 아파트를 지을 만한 택지도 없기에 어찌 보면 당연한 결과다. 2024년에 그래도 357세대가 입주 예정인데, 아파트가 애초에 거의 없는 역삼동의 현실에 비춰봤을 때 357세대는 꽤 의미 있는 물량이라고 생각한다. 

 

2. 역삼동 대장 아파트

• 시세별 : 개나리SK뷰 (평당가 : 8,724만원)

개나리sk view

 

개나리SK뷰가 평당가 8천만 원대 중반으로 1위에 이름을 올렸다. 개나리 5차를 재건축하여 2012년 입주한 11년 차 아파트로, 세대당 주차대수 1.65대, 총세대수 240세대인 소규모 아파트다.

 

단지를 나와 길만 건너면 바로 대치동이라, 학군지에서 아이를 키우고 싶어 하는 부모들이 많이 거주하고 있다.

 

개나리 sk 뷰 거주점수

 

• 규모별 : 역삼래미안 (1,050세대)

역삼 래미안

 

역삼래미안이 역삼동에서 유일하게 1000세대가 넘는 대단지에 이름을 올렸다. 2005년 준공된 곧 20년을 바라보는 아파트로, 세대당 주차대수가 1.02대에 불과하여 주차난이 다소 있는 아파트다. 평당가는 7,300~8,069만 원 선이다.

 

이 아파트 역시 대치동 학원가와 길 건너면 붙어 있어 학구열이 높은 부모들이 많이 거주한다.

 

앞서 살펴본 개나리SK뷰보다는 교통은 다소 아쉽다. 개나리SK뷰는 2호선/수인분당선 환승역이 선릉역 역세권인 반면, 역삼래미안은 수인분당선 한티역이 전부다. 2호선이 없는 게 아쉬울 따름.

 

역삼래미안 거주점수

 

• 연차별 : 강남센트럴아이파크 (2022년 입주)

 

강남센트럴아이파크

 

 

개나리 4차를 재건축한 강남센트럴아이파크가 역삼동 최신축 아파트다. 용적률 291%, 세대수 499세대, 세대당 주차대수 1.81대의 전형적인 신축 아파트로 아직 입주한 지 2년도 되지 않아 시세가 형성이 안 된 상태다.

 

하지만 33평 기준으로 네이버 실거래가 29.1억(`23.10월 거래), 호가 29.5억 정도 매물이 올라와 있다.

 

평당가로 따지면 8,800~8,900만 원 선으로, 입주장이 끝나고 시세 형성이 완료되면 금액 기준으로도 앞서 살펴봤던 개나리SK뷰를 넘어 역삼동 대장 자리를 꿰찰 아파트다. 

 

강남센트럴아이파크 거주점수

 

3. 역삼동 호재 (feat. 구축 따윈 안 키워)

 

역삼동 아파트촌 위치

 

 

역삼동에는 사실 이렇다 할 미래 호재가 없다. 하지만 가만 보면 역삼동에는 그 어떤 지역도 따라올 수 없는 지역적인 프리미엄이 존재한다.

 

역삼동 지도를 가만히 보라. 역삼동은 대부분 지역이 오피스촌, 먹거리촌이다. 하지만 동남쪽으로 시선을 돌려보면 진선여고/진선여중을 중심에 두고 두 블록 정도가 전부 아파트촌이다. 역삼동 아파트는 모두 이곳에 몰려 있다.

 

이 구역에는 80년대 지어진 우리가 생각하는 녹물 나오고 낡은 구축 아파트가 전혀 없다. 이게 역삼동의 핵심이다. 신축으로만 가득 찬 동네라는 것.

 

역삼동에는 1970년대 강남택지개발사업 일환으로 조성한 ‘개나리아파트’ 단지가 있었다. 규모도 1~6차까지 총 1840 가구로 당시에는 꽤 큰 대단지였다.

 

2006년 1차 단지가 ‘개나리 래미안’으로 탈바꿈한 것을 필두로 줄줄이 재건축 사업에 돌입했다. 위에서 살펴본 강남센트럴아이파크는 ‘개나리 6형제’ 중 마지막 주자로 재건축을 마쳤다.

 

 

 

 

그 결과 역삼동은 신축 선호 + 바로 옆 5분 거리 대치동 학원가 + 바로 위 5분 거리 강남 직주근접을 원하는 사람들의 3박자를 모두 갖춘 살기 좋은 곳으로 거듭나게 되었다. 이게 바로 역삼동의 경쟁력이라 본다.

 

나중에 시간이 되면 역삼동 아파트촌의 신축들을 분석해 보는 시간도 가져보려고 한다. 사실 역삼동 아파트들은 시세가 전부 비슷하다.

 

물론 어느 아파트는 진선여고, 진선여중을 끼고 있고, 어느 아파트는 이마트가 가까워 장보기 편리하고 어느 아파트는 한티역/선릉역이 가깝다. 하지만 모든 아파트들이 앞서 설명한 프리미엄을 모두 누리기에 시세도 비슷하게 흘러간다. 즉 타 동네 대비 시세 편차가 가장 적은 동네가 바로 역삼동일 것이다.

 

 

4. 아파트 비교 : 역삼래미안 vs 개나리래미안

역삼래미안 vs 개나리래미안

 

 

역삼동 아파트들을 가만 살펴보다가 의문이 하나 들었다. 개나리래미안이라고, 위에서 살펴본 역삼래미안과 단 1년 차이로 먼저 입주한 아파트가 있다. 세대수는 더 작은 소규모 아파트다. 용적률은 거의 비슷하다 둘 다 역세권/학세권인 점도 비슷. (역삼래미안 2005년 1050세대 vs 개나리래미안 2006년 438세대)

 

역삼래미안 vs 개나리래미안

 

그런데 개나리래미안은 항상 역삼래미안 보다 1~2억 이상 차이나는 시세를 보이며 움직인다. 물론 전용면적 기준으로 1평 정도 개나리래미안이 더 넓긴 하지만, 평당가 8천만 원을 감안하더라도 1억 정도 시세가 차이가 난다. 심지어 호가 기준으로는 시세 차이가 3억 이상이다. 

 

이유는 세대당 주차대수에 있었다. 역삼래미안은 1.02대로 심각한 주차난을 겪는 반면, 개나리래미안은 1.8대로 최신축급 아파트의 주차대수 수준이다.

 

역삼래미안 vs 개나리래미안

 

같은 연식, 비슷한 위치인데도 역삼래미안은 40년차 구축아파트급 주차난을 겪고, 개나리래미안은 신축급 주차 인프라를 갖췄기 때문에 가격 차이가 벌어지는 것이다. (심지어 개나리래미안은 역삼래미안보다 지하철역과 대치동 학원가에서 거리가 훨씬 떨어져 있다. 그럼에도 불구하고 가격이 더 비싼 것)

 

강남 부자들은 세대당 최소 1대, 많으면 3대까지도 차를 몰기에, 세대당 주차대수가 시세를 좌우하는 중요한 요소임을 알 수 있다.