[부동산 입지 분석] 이촌동 아파트 수급/시세/호재

 

이촌동 아파트 수급/시세/호재

 

강북의 대표적인 부촌이자 배산임수 지역인 이촌동. 이촌동 아파트들의 수급/시세/호재에 대해 알아보겠다.

 

 

1. 이촌동 아파트 수급

 

이촌동 아파트는 최소 2026년까지 공급이 제로다. 통계에도 전혀 잡히지 않는 제로다.

 

즉 지금 존재하는 구축 아파트들의 희소성과 향후 잠재 가치는 날로 갈수록 커질 수 있다는 의미. 동시에 신축이 없는 동네이므로 현재 주변 대비 저평가일 수 있다.

 

2. 이촌동 대장 아파트

 

• 시세별 : 한강맨션 (평당가 : 1억 1,278만원)

한강맨션

 

1971년 준공된 한강맨숀이 가장 비싼 아파트에 이름을 올렸다. 용적률 255%, 총 660세대의 아파트로, 52년차 아파트라고는 믿을 수 없을 만큼 매우 높은 세대당 주차대수가 눈에 띈다. (1.51대)

 

한강맨션은 27~54평의 중대형 위주 평형으로 건설되었다. 1970년대 당시 이러한 중대형 평형 대단지 아파트는 신선한 충격이었다고 한다. 입주 당시 국내 최초로 중앙난방시설을 갖췄던 아파트다. 

 

현재 재건축 진행중이며, 용적률이 101%에 불과하고 한강에 맞닿아 있어 사업성이 매우 좋다. 2022년 1월에 GS건설을 시공사로 선정했으며, 지상 35개층 총 1441가구로 탈바꿈할 예정이다. 2022년 11월말에는 관리처분인가도 받아냈다.

 

현재 한강맨션의 평당가는 1억 1천만원 수준이다. 근처 래미안첼리투스의 평당가가 1억원 정도인데 이를 훌쩍 뛰어넘는 수준이다.

 

3년 뒤 신축으로 변모한 뒤 평당가는 물가상승률을 보수적으로 (1년에 2%)을 감안했을 때 6%를 곱하여 1억 2천 정도로 예상해 본다.

 

부동산 상승/하락기를 반영하지 않고 물가상승률만 놓고 봤을 때, 35평 기준 2~3억 정도의 마진이 예상된다.

 

한강맨션 거주점수

 

• 규모별 : 한가람 아파트 (2,035세대)

 

이촌한가람

 

규모별로는 한가람 아파트가 대장 아파트다. 1998년에 준공된 구축 아파트로, 용적률 358%, 세대당주차대수 1.07대의 빡빡한 아파트다. 

 

평당가는 6천만원 선으로, 25평 기준 15억원대를 형성하고 있다. 이촌동 아파트 치고는 저렴한 편이다. 

 

한가람 아파트는 2022년 현대엔지니어링을 리모델링 사업자로 선정하며 리모델링 사업에 속도를 냈다. 하지만 서울시가 2023년 11월에 리모델링을 추진중인 모든 조합에 '필로티 + 1개층 수직증축'의 안전성 검토를 이행하라고 공문을 냈기 때문이다. 

 

 

한가람 아파트는 수평증축을 전제로 리모델링 사업을 진행하고 있으나, 필로티 방식 수평증축 설계를 진행하던 터라 사업 을 전면 재검토할 처지에 놓여 있다.

 

이촌한가람 측에서는 "지반이 매립지로 되어 있어 수직증축 안전성 검토를 통과하기 어렵다"고 밝힌 상황이고, 서울시는 안전성 검토 방침에는 예외가 없다는 입장이다. 

 

이촌한가람은 이도저도 못할 위기에 놓여있다. 용적률이 너무 높아 입지가 좋음에도 재건축 사업성이 높지 않은 상황에서, 돌파구는 리모델링밖에 없는데 말이다.

 

이촌한가람 거주점수

 

• 연차별 : 래미안첼리투스 (2015년 준공)

래미안챌리투스

 

 

460세대의 신축아파트 래미안첼리투스가 이촌동 최신축 아파트에 이름을 올렸다. 용적률은 329%, 최고층은 56층에 달한다. 1974년 완공된 렉스아파트를 재건축한 아파트다.

(타워팰리스같은 주상복합 처럼 생겼지만, 순수 주거용도만 있는 '아파트'다.)

 

총세대수는 460세대에 불과하나, 세대당 주차대수가 무려 2.72대다...평수도 50평형 밖에 없는, 그야말로 부자들을 위한 아파트다. 

 

대기업 임원이나 중년/노년의 성공한 사업가들이 많이 거주하며, 아이유/지코/크러쉬/유인나 등 유명 연예인들도 많이 거주하고 있다. 

 

래미안챌리투스 거주점수

3. 이촌동 호재 (feat. 재건축)

 

2023년 5월, 서울시가 서빙고아파트지구를 지구단위계획으로 바꾸는 내용을 가결했다. 이에 따라 동부이촌동은 재건축 규제가 완화되어 사업 진행이 수월해질 것이다.

 

이촌동 주요 재건축 단지

 

 

이에 따라 서빙고아파트지구 중 아래 10개 아파트 단지가 특별계획구역으로 지정되었다. 그 중 9곳이 이촌동에 속해있다.

 

정비구역 지정 전 아파트 : 한강대우, 우성, 한가람, 코오롱, 강촌 (이촌동), 신동아 (서빙고동)

정비구역 지정 기 완료 아파트 : 한강맨션, 한강삼익, 왕궁, 반도 (이촌동)

 

 

 

• 정비구역 지정 전 아파트

 

이촌동의 정비구역 지정 전 아파트인 5개 단지 중 4개 단지는 용적률이 높고 재건축 사업성이 낮다는 판단하에 리모델링 사업을 추진해 오고 있었다.

 

4개 단지 (우성, 한가람, 코오롱, 강촌) 모두 용적률이 300%가 훌쩍 넘어가기에 재건축은 사실상 불가할 것으로 판단했었다.

 

하지만 서울시가 종상향 카드를 제시하면 재건축의 길이 열리게 된다. 준주거지역으로 종상향이 되면 최대 500%, 서울시 조례상 400%까지 완화될 수 있기 때문이다.

 

※ 정비구역 지정 전인 5개 단지의 용적률 : 한강대우 355% / 우성 332% / 한가람 358% / 코오롱 317% / 강촌 339%

 

• 정비구역 지정 기 완료 아파트 

한강맨션

 

한강맨션은 68층 초고층 재건축을 준비중이다. 사업시행인가는 2021년에 35층으로 받았으나, 최근에 68층 설계안을 용산구에 접수했다고 한다. 35층 기준으로 재초환 부담금 예정액이 평균 7.7억에 달한다고 해서 논란이 되었었다.

 

하지만 68층으로 설계를 바꾸게 되면 사업성이 대폭 개선된다. 전용 87은 동일 평형을 받을 경우 3억 원 이상 환급 받을 수 있을 것으로 예상된다.

 

한강삼익

 

한강삼익은 조망권 이슈가 큰 문제다. 단지와 한강 사이에 중경고등학교가 있는데, 이에 따라 저층부에서 한강 조망권을 확보하기는 어려운 상황이다. 그렇다고 초고층으로 올리기도 어렵다. 단지 서북쪽에 있는 신용산초등학교 일조권을 확보해야 하기 때문. 

 

12층 높이, 252세대의 아파트라 다른 이촌동 아파트 대비 사업성은 크지 않다고 보고 있다. 평당가는 5700만원 수준으로 이촌동 타 아파트 대비 저렴한 편이다. 

 

왕궁맨션 (그 유명한 '서울의 빈부격차' 사진)

 

왕궁맨션은 올해 3월 공공재건축 계획을 백지화했다. 기부채납 부담에도 불구하고 종상향을 통해 최고 50층까지 올리려 했으나, 경과가 지지부진하여 철회를 결정했다고 한다.

 

조합설립인가는 2008년에 받았으나, 아직 사업시행인가를 진행 중이다.

 

왕궁맨션은 래미안첼리투스와 함께 '서울의 빈부격차' 사진의 주인공으로 자주 등장하는 아파트이나, 래미안첼리투스 못지 않은 비싼 가격으로 실소를 자아내는 아파트다.

 

반도아파트

 

반도아파트는 용적률 213%, 192세대의 두 동짜리 아파트로, 49평~70평의 대형평수 아파트다. 상대적으로 낮은 사업성으로 재건축이 지지부진 하였으나 최근 정밀안전진단 절차에 돌입하였다. 

 

이러한 영향인지 올해 신고가를 기록하였다. 49평이 8월에 28.5억에 거래되었다. (평당가 5,816만원)