[부동산 입지 분석] 아현동 아파트 수급/시세/호재

 

 

아현동 아파트 수급/시세/호재

 

마포의 중심 아현동에서는 어떤 아파트가 리딩 단지인지, 호재는 없는지 알아보고자 한다. 아현동 입지 자체에 대해 더 알아보고 싶다면 아래 링크 클릭!

 

[부동산 입지 분석] 아현동 인구/일자리/교통/학군

 

1. 아현동 아파트 수급

 

마포구 아현동 수급 (클릭시 확대됩니다)

 

아현동은 2027년 3월, 마포푸르지오어반피스가 입주를 앞두고 있다. 하지만 239세대라 전세/매매시장에 미치는 여파는 매우 적을 것으로 예상된다.

 

마포구 전체적으로도 연평균 수요 (1.8k) 대비 공급이 매우 부족하다. (23~26년 연평균 300세대 정도)

 

 

2. 아현동 대장 아파트

 

 

• 시세별/규모별 : 마포래미안푸르지오 (평당가 : 5,692만원, 세대수 : 3,885세대)

마포래미안푸르지오

 

2014년 9월 입주한 마포래미안푸르지오가 명실상부 아현동 1위 아파트로 이름을 올렸다. 사실 '마래푸' 하면 전국적으로 유명한 시세 리딩 단지다. 

 

용적률 260%, 3,885세대의 대단지로, 세대당 주차대수는 1.18대이다. 아현 뉴타운 정책에 따라 아현 3 구역을 재개발한 단지로, 낙후 동네였던 아현동 일대가 천지개벽하는 데에 신호탄을 쏘아 올리는 역할을 했다.

 

 

 

조경이 훌륭하기로 유명한 단지다. 그리고 쌍룡산 근린공원이라는 공원부지를 기부체납하였고, 현재 이 공원은 마래푸뿐 아니라 후발 아현뉴타운 단지(마포더클래시, 마포프레시티지자이 등)들의 중앙공원 역할을 하고 있다. 

 

현재 34평 실거래가는 16.7억, 호가는 저층 제외 16.9억~19.5억에 나와있다. 바로 옆 염리동의 4년차 신축 마포프레스티지자이가 34평이 실거래가 기준으로 19.5억이다. 실거래가 기준 가격 차이가 거의 3억이다.

 

마래푸도 어느덧 10년차 준신축이 되었고, 아무리 유명한 단지라도 신축 프리미엄을 이기기 쉽지 않다는 결론이 나온다.

 

마포래미안푸르지오 거주점수

 

• 연차별 : 마포더클래시 (2022년 12월 입주)

마포더클래시 조감도

 

갓 1년이 좀 넘은 마포더클래시가 아현동 최신축에 이름을 올렸다. 아직 2년이 되기 전이라 (즉 등기 전이라 전액 현금으로만 거래 가능) 시세가 온전히 형성이 안 되었다.

 

34평 매물은 저층 제외 17.6억~18.5억에 나와있다. 대체적으로 마래푸와 비슷한 수준이다.

 

아현 2 구역을 재건축한 단지로, 아현뉴타운 중 유일하게 재개발이 아니라 재건축을 진행한 단지다.

 

하지만 단점이 있다. 일부 동이긴 하지만 아파트 한 라인에 2세대가 아니라 4세대 복도식으로 배치되어 있다고 한다. 물론 큰 하자는 아니고, 이 점 하나만 빼면 흠잡을 곳 없는 단지이다.

 

마포더클래시 거주점수

 

3. 아현동 아파트 호재 (feat. 기생충)

 

아현1구역 전경

 

기생충 영화를 보신 분들은 알겠지만, 기생충 영화에 나오는 아주 낙후된 반지하 동네의 배경이 아래 소개할 아현 1 구역이다. 아현 1 구역은 아현동 뉴타운 중 아현동에 속한 구역으로, 아현 뉴타운의 마지막 퍼즐로 불린다.

 

이미 20년 전 아현뉴타운으로 지정되었으나, 주민 간 갈등으로 사업속도가 지지부진했다. 하지만 최근 공공재개발을 통해 인허가 절차를 단축하며 속도감 있게 진행 중이다.

 

공공재개발 :
장기간 사업이 정체되고 있는 낙후된 구역에 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공시행사가 참여하는 방식.

민간 주도 재개발(75%)보다 주민 동의율(66.7%) 조건을 대폭 완화하고, 용적률을 법적 상한의 120%까지 높일 수 있다는 장점.

인허가 절차도 통상적으로 5년이 소요되나 2년으로 단축되며, 사업비(50%)와 이주비(보증금의 70%)도 정책자금에서 저리 융자 가능.

 

준비위에 따르면 2024년 사전기획 종료, 2025년 시공사 선정, 2028년 이주 및 철거, 착공 예정이다. 하지만 위치상 구릉지고, 조합원이 많아 객관적인 사업성이 매우 좋은 구역은 아니다.

 

하지만 5호선 애오개역, 2호선 아현역, 2/5호선 충정로역 역세권이라 교통은 매우 편리한 구역이다.

 

아현1구역 공공재개발 현황 (클릭시 확대됩니다)

 

현재 빌라 매물은 전용 12평 기준 매매가 4억~5.5억에 형성되어 있다. 아직 사업 극초기 단계라 조합원 분담금이 얼마나 나올지 정확히 파악할 수는 없으나, 입지 자체는 뛰어난 곳이라 신축으로 완공만 된다면 어느 정도 안전마진은 확보할 수 있으리라 본다.