[부동산 입지 분석] 최상급지 분석 (압구정~잠실)

 

 

최상급지 분석

 

대한민국에서 자산 증식을 위해서는 부동산 공부를 해야 한다. 부동산 공부의 근본은 입지 분석이다. 입지 분석을 하기 위해선 가장 핵심지부터 분석하는 Top-down 방식이 중요하다. 현재까지 알아본 대한민국 최상급지의 공통점은 어떠한지 분석해 보았다.

 

 

최상급지 서열

 

대한민국에서 가장 비싼 동네들, 다시 말해 평당 7000만 원 이상의 최상급지를 순서대로 나열하면 아래와 같다. (`23.11월 기준)

 

최상급지 서열

 

청담동이 6,924만원으로 아깝게 7,000만 원 고지를 놓쳤다. 잠실은 반면에 7000만 원 고지에 턱걸이하며 최상급지 지위를 차지했다. 개발 호재 등 미래가치까지 고려 시, 개인적으로는 잠실이 청담보다는 근소 우위에 있다고 본다.

 

1 티어 최상급지 특징

최상급지 위치

 

• 한강변 위치 (압구정, 반포, 잠원, 한남, 삼성, 잠실)

레미안원베일리

 

1 티어 최상급지 중 대치/개포를 뺀 모든 곳이 한강변을 끼고 자리한다. 지금은 한강뷰 아파트 하면 우와 하며 감탄사를 연발하지만, 1970년대 이전까지는 한강이 항상 범람하는 골칫덩어리에 불과했다. 특히 강남과 잠실은 상습 침수지역이자 대한민국에서 가장 낙후된 동네 중 한 곳이었다.

 

하지만 1970년 이후 강남 개발이 시작되면서 한강 정비가 이루어졌고, 지금은 완전히 한강변 일대가 천지개벽했다. 실제로 강남권 임장을 가보면 한강변 혹은 한강 조망이 가능한 아파트들은 같은 단지라고 하더라도 가격 프리미엄이 훨씬 붙는다.

 

 

 

• 재건축/재개발 혹은 신축 물건 多 (전 지역)

반포주공

 

최상급지는 물건 현재의 가치도 최상급이지만 미래에 기대되는 가치도 최상급이어야 한다. 압구정 현대, 반포주공, 잠실 주공, 은마아파트 등 우리나라에서 가장 사업성 좋은 재건축 아파트들이 즐비하다.

 

그리고 우리나라 재개발 최대 규모인 한남뉴타운도 존재한다. 강남에도 개포자이프레지던스, 레미안원베일리등 하이엔드 신축도 널려 있다.

 

개포자이프레지던스

 

다시 말해, 1급지에는 투자가치가 좋은 물건만 있지, 어중간한 물건이 없는 것이다. 

 

• 뛰어난 학군 (대치, 반포, 잠원)

우리나라 제일의 학원가가 대치동에 몰려 있다. 휘문고등학교, 대치중학교 등 전국에 이름난 학교들도 대치동뿐 아니라 반포, 잠원에도 많다.

 

대치학원가

 

한마디로 어느 학교를 보내도 타 지역 대비해서 우수한 학업 성적을 기대해 볼 수 있는 것이다. 이는 많은 부모들이 강남 거주를 고민하게 만들고, 이는 탄탄한 전세수요와 매매수요로 이어지게 된다.

 

학령인구 비율이 높아 거주 연령도 타 지역 대비 상대적으로 어리기 떄문에 강남에서 나고 자란 아이들이 나중에 장성하여 강남 중심으로 거주/투자를 하게 되는 선순환이 이어진다.

 

 

 

• 대규모 개발 (영동대로, 국제교류복합지구)

영동대로, 국제교류복합지구

 

삼성역과 잠실을 중심으로 영동대로 복합환승센터가 예정되어 있다. 이에 따라 이곳 일대는 상업과 교통의 중심지가 될 것이다. 또한 국제교류복합지구 건설로 삼성과 잠실 일대는 일자리의 메카, MICE의 성지로서 천지개벽할 것이다.

 

현재까지는 경부고속도로 라인 (압구정-잠원-반포로 이어지는 도로) 이 집값 상승을 주도했으나, 앞으로는 영동대로 (흰색 선)을 필두로 그 주변의 개발이 가져다주는 파급효과가 막강할 것이다. 따라서 미래에는 영동대로 라인에 걸친 지역들을 주목할 필요가 있겠다. 

 

 

• 주거지역과 상업지역의 분리

1급지 위치

 

위에서 소개한 1급지1 급지 지도를 다시 잘 보자. 강남에서 가장 번화가라는 강남 상업지구는 1 급지에 속하지 못했다. 왜일까? 부자들은 사생활을 중요하게 여기는 경향이 있고, 이에 따라 주거지역과 상업지역의 분리를 원하기 때문이다.

 

시끌벅적한 유흥가와 몇 블록 떨어져서, 본인의 삶의 질 향상에 포커싱하는 것이다. 최상급 아파트 단지를 가보면 무장한 경비원들이 외부인의 출입을 철저하게 통제한다. 이러한 마인드가 동네별 집값 차이에서도 나타난다고 본다.  

 

 

최상급지 뿐 아니라 상급지, 준상급지 입지 분석도 참고하고 싶다면 아래 링크를 클릭하시면 된다.\\

 

 

서울 부동산 아파트 2급지 (상급지) 분석

서울 부동산 아파트 준상급지 종합 분석